一、前言
20xx年春节后，金融危机寒意正浓，××房地产业在经济刺激打算和宽松货币政策的重要宏观背景下领先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至20xx年末，有关房地产调控的政策仍在别断推出，火热的房地产市场正浮现微妙变化。
盘点20xx年，能够用三个关键词来描绘××房地产业进展图谱：调整、回暖、火爆。与此并且，房价涨幅过快的咨询题也随之显现，房地产开辟投资和新开工量仍显别脚，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等咨询题应引起关注。 二、20xx年房地产调控政策回眸 (一)年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市。20xx年末××市政府相关部门依照中央精神，及时出台《对于调整市区房地产交易环节税收政策》、《对于进一步落低居民购买和转让住房税收负担政策》、《对于促进我市房地产业健康稳定进展的实施意见》。其核心内容要紧为：下调购买一般住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、落低购房首付比例和个贷利率。20xx年1月3日，四大国有银行宣布，只要20xx年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无别良信用记录的优质房贷客户，原则上都能够申请七折优惠利率。2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后别久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
(二)年中：加大土地供给，整顿市场秩序。进入第二季度，楼市迅速回暖，房地产开辟企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继20xx年之后的新一轮购地高潮。××市政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施， 6月1日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合公布了《对于促进房地产项目开工建设的措施》(扬政房〔20xx〕58号)。新措施具体内容包括：一是全面梳理分析市区未开工土地事情;二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担;三是调整建设规费和人防费的收取时刻;四是建立审批会商机制，提高办事效率;五是鼓舞地下空间的开辟利用和节能环保材料的应用;六是及时向企业通报市场运行事情。5月11日、13日，国土资源部分别公布《国土资源部对于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔20xx〕56号)、《国土资源部对于切实降实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源治理部门从保增长、保民生、保稳定的高度动身，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好都市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应治理工作，确保保障性安居工程的顺利降地;加快编制和修编当年及20xx-20xx年保障性住房用地供应打算，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。5月27日，国务院公布《对于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和一般商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开辟项目的最低资本金比例为30%。这是自20xx年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算治理规程》，对土地增值税清算的前期治理、清算受理、清算审核和核定征收等具体咨询题做出具体规定。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建造，违反土地治理法律，违反城乡规划、建设治理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建造行为。
(三)年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。11月10日，国土资源部和国家进展改革委共同公布《限制用地项目名目(20xx年本增补本)》和《禁止用地项目名目(20xx年本增补本)》，规定商品住所用地的宗地出让面积小都市(镇)别超过7公顷，中等都市别超过14公顷，大都市别能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开辟商占地周期。12月9日，
国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔20xx〕131号文件中的四大税种的优惠措施，惟独营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康进展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分都市房价过快上涨的势头”，并且强调“地点政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康进展，会议要求，坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策延续性和稳定性 的并且，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分都市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委发布《对于进一步加强土地出让收支治理的通知》(财综〔20xx〕74号)，将开辟商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上别超过一年。
三、20xx年我市房地产进展现状
(一)房地产开辟投资低位徘徊上行。20xx年，××房地产开辟投资129.5亿元，同比下落5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。 图1
市区共完成房地产开辟投资68.2亿元，同比下落16.8%，占全市房地产开辟总量的59.0%;四县(市)共完成开辟投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开辟总量的41.0%。投资额与上年同期比较，惟独江都、宝应保持增长，落幅较大的有广陵、开辟区和仪征(详见下表)。
20xx年××市及县(市、区)房地产开辟投资事情 房地产开辟投资完成额(万元) 同比增长(%) ××市 1295292 -5.9 市区 681550 -16.8 广陵区 90922 -25.1 邗江区 310264 -6.5 维扬区 169321 -7.4 开辟区 111043 -16.6 县(市) 613743
10.1 宝应县 137024 7.9 仪征市 82771 -19.4 高邮市 85222 -7.7 江城市 308725 40.8
从房地产投资构成事情看，20xx年，商品住所完成投资106.3亿元，同比下落2.3%;办公楼完成投资1.8亿元，同比下落43.0%;商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下落19.3%;其他用房完成投资额6.6亿元，同比下落10.1%。商品住所、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开辟投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，惟独商品住所投资比重同比略有提高(见下表)。
20xx年××房地产开辟投资结构表 投资额(亿元)
占开辟投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开辟投资 129.5 — —
其中：商品住所 106.3 82.1 3.1
办公楼 1.8 1.4 -0.9
商业营业用房 14.8 11.4 -1.9
其他用房 6.6 5.1 -0.2
(二)房地产建设规模“二升一落”。随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的别断升温，市场供应差不多发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开
工面积同比下落，但下落幅度逐渐收窄。 20xx年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%;其中住所面积1055.1万平方米，同比增长10.8%;办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%;商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。
商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%;其中住所面积434.3万平方米，同比增长25.5%;办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%;商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。
商品房新开工面积494.1万平方米，同比下落11.6%;其中住所面积391.9万平方米，同比下落13.0%;办公楼7.5万平方米，同比下落39.7%;商业营业用房63.0万平方米，同比下落1.7%。
20xx年××商品房开辟建设事情如图2所示： 图2
(三)新政助20xx年商品房销售增势强劲。4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。20xx年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。其中，住所销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%;办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%;商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%;其中住所销售额198.6亿元，同比增长120.2%;办公楼销售额3.6亿元，同比下落5.5%;商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。 图3
(四)开辟资金到位事情良好，资金紧张状况有所缓解。随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开辟企业资金回笼速度加快，全市房地产开辟资金到位事情良好。20xx年，全市房地产开辟企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%;上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。20xx年开辟资金来源数为同期开辟投资完成额的1.5倍，高于20xx年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源事情看，20xx年，全市房地产开辟企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。资金来源的稳定充裕为开辟投资再度提速提供了有力保障，特别是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速别断加快，所占比重别断提高，反映出当前大部分房地产开辟企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利有望进一步提升企业开辟信心，进而促进全市房地产开辟投资再度提速。
20xx年××房地产到位资金结构事情如图4所示： 图4
(五)土地市场价量齐增。20xx年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较20xx年分别增加13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨，20xx年土地成交均价1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。外资成交土地大幅减少，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下落55.17%、51.86%(详见图5、图6)。
图5 市区出让土地面积事情 图6 市区土地成交价款 四、房地产新政对20xx年市场妨碍的分析
(一)房地产新政累积效应得到进一步显现。20xx年四季度以来，我市依照中央精神及时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有基础上别断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，并且加大金融支持服务力度，落低公积金贷款首付比例，首付房款比例
由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效落低了购房者的购房成本，缓解了开辟商的资金压力，不管是对房地产开辟企业依然消费者来说基本上重要利好，既增强了信心，又得到了实惠。从目前的事情来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。
(二)房地产开辟企业应对市场变化措施积极有效。20xx年下半年末，针对房地产市场浮现的房地产开辟投资、商品房销售持续下落的新事情，全市房地产开辟企业主动调整开辟战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
(三)城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年，人均达19500元，同比增长12.0 %。居民收入的增长，加上上年处于观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的进一步降实到位，20xx年以来××居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。
五、当前值得关注的三个咨询题
(一)商品房新开工面积近几年首次浮现延续下落。受20xx年商品房销售持续下落的妨碍，20xx年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下落11.6%，落幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析，20xx年以来商品房新开工面积浮现下落的要紧原因，一是部分开辟企业对当前经济形势推断较为保守，投资比较慎重，开辟速度明显放慢;二是由于20xx年同期基数增速高(20xx年全市新开工面积559.0万平方米)。假如新开工面积浮现持续下滑态势，别但会妨碍到将来的市场供应量，也会妨碍到房地产开辟投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成别利的妨碍，所以，值得引起我们高度关注和重视。 (二)房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开辟企业和新增楼盘浮现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从20xx年3月份开始，××市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长，尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。到了8月份，一些楼盘浮现了“坐地涨价”的现象。从全市商品房平均成交价格来看，20xx年××全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡，同比上涨19.9%;商品住所平均合同成交价格为4159.3元/㎡，同比上涨24.3%。其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡，同比上涨13.7%;商品住所平均合同成交价格为5311.7元/㎡，同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡，同比上涨2.1%;商品住所平均合同成交价格为3094.0元/㎡，同比上涨2.9%。在市区，浮现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多方面的，一是销售的火爆使得开辟企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度;二是土地成交价格明显拉升，提高了开辟企业和购房者房价上涨的预期;三是住所品质的提高使得建设成本别断增加;四是市场供给的总量和结构失衡矛盾突出。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾形成互动、甚至相互强化，必将会对房地产市场长期稳健进展构成极大威胁，造成泡沫增加。
(三)房地产行业贷款集中度过高。20xx年4月份以来，随着××市房地产市场的逐步回暖，银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放，别论从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快，房地产贷款快速增长。09年末，××市房地产贷款余额308.1亿元，达到的历史高点，占人民币贷款余额比重为24.4%，较上年同期增加了3.5个百分点，比年初增加122.4亿元，占全部贷款余额新增数的37.9%。其中，房地产开辟贷款余额增加28.5亿元，个人住房贷款余额增加90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过
高的风险应引起重视。
六、促进我市房地产健康进展的几点建议
(一)促进并保持我市房地产业健康、持续进展具有十分重要的现实意义。第一，房地产业作为都市经济进展的支柱产业，在都市经济中的地位举脚轻重。20xx年，我市房地产的要紧行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济进展中的支柱作用明显。假如房地产业下滑，将会对全市经济造成很大的别利妨碍。第二，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，相关的金融、建造、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关，假如房地产业浮现严峻咨询题，必定拖累其他行业经济的进展。第三，房地产业在拉动就业,拓宽制造就业渠道方面发挥重要的作用。据了解，“每年住房在拉动就业上似乎每一万平方米能够提供100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农民工都要就业。我市面临空前严重的就业形势。尽管劳动力成本可能有所下落，但就业差不多成为最棘手、最难解决的咨询题。房地产业的健康进展是整个经济正常进展的基础，是增加就业岗位的最大推动力。
(二)加快政策调整，赋予行业宽松进展空间。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。20xx年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给20xx年房地产市场调控拉开了序幕。20xx年调控的核心是鼓舞自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却别指向物业税、加息等核心政策。所以，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚决地用市场化标准，给行业和企业的进展提供一具宽松稳定的环境，为以后房地产行业繁荣稳定奠定基础。 (三)规范土地市场，引导房地产企业科学合理利用现有的可开辟土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓舞社会投资，进展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满脚绝大多数市民的住房需求。房价过高还是是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的全然原因。一般消费者还是无法承受当前的房价，而其实当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面假如开辟商情愿让利于消费者，二者之间的诉求达到一具合理的平衡，房地产长期积存的矛盾就能得到有效消除;另一方面开辟商还需要在土地储备和房屋开辟上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康进展。
(四)稳定就业和增加居民收入。房地产市场的进展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。所以，居民就业和收入状况对房地产行业的消费特别关键。
(五)制造较好的房地产开辟环境。政府要别断加大投入，着力改善道路、交通等都市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，制造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开辟。
七、对20xx年我市房地产业进展的基本推断
20xx年房地产市场复苏以来的持续火爆局面使得房地产市场供给整体偏紧，市场价格增幅偏快以及房地产开辟投资和新开工面积等先行指标仍处于负增长区域等因素，将对我市20xx年房地产市场进展产生一定的负面妨碍。近期，国家对房地产市场价格过快增长咨询题表示关注， 但作为二线都市的××市房地产市场价格可不能做出过度调整，预计我市在市场供给逐步回升后，市场供求将趋于理性，20xx年房价将从偏快上升转为逐步走稳。国家适度宽松货币政策的背景下，各金融机构将保持对房地产行业的信贷合理投放，积极对一般住房开辟特别是保障性住房建设加大信贷支持力度。能够预见，20xx年，我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性进展态势。
“[学校计划]下学期英语教研组计划”学校工作计划
别详一、指导思想：
在教务处的领导下，团结奋斗，协调好各备课组间的关系。仔细学习新的教学大纲，巩固进展爱校爱生、教书育人，富有进取精神、乐观积极向上的融洽的教研新风貌，在上届中招取得良好成绩的基础上，为把我组的教研水平提高到一具新的台阶而努力奋斗。 二、奋斗目标：
1、开展学习新大纲的活动，稳步扎实地抓好素养教育；
2、加强教研治理，为把我组全体教师的教学水平提高一具新层面而奋斗；
3、协调处理好学科关系，在各备课内积极加强集体备课活动，在教学过程中要求各备课组按照\"五个一\"要求，做好教研工作，即\"统一集体备课，统一内容，统一进度，统一作业，统一测试\"。
4、配合各备课组，搞好第二课堂活动，把创新教育理念灌输到教书育人的过程中。 三、具体措施：
1、期初及期中后召集全组教师会议，布置教研活动安排及进行新大纲学习； 2、降实各备课组教学进度表及教学打算； 3、有的放矢地开展第二课堂活动 初一年组织学生单词竞赛；
初二年组织学生进行能力比赛；
初三年组织学生进听力比赛；
其中初一年有条件的话多教唱英文歌曲，培养学生学习英语的兴趣，含介绍英美文化背景常识。
4、各备课组降实好课外辅导打算，给学有余力的部分学生制造条件，积极备战英语\"奥赛\"。
5、要求各科任教师，积极主动及时地反馈教情学情，并提出整改意见，指出努力方向； 6、针对别同年段学生的别同表现，注意做好学生的思想教育工作，寓思想教育于教学工作中；
7、降实本学期教研听评课工作安排。
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容