高铁新区A片区公共租赁住房
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运营管理
（个人意见稿）
方 案
泰安市××××××××
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第一章 运营管理整体设想与策划
第一节 运营管理的意义
租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损，事半功倍。
第二节 运营管理的机制
经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。
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工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计变更，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。
另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。
第三节 运营管理的机制设置
设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。
主要岗位职责：
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一、综合协调人员岗位要求、岗位职责：
1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；
2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达；
3、对运营管理中心人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序，部门之间善于寻找平衡点；
4、掌握各室、各部门的动态，要做到及时掌握、准确汇报； 5、认真接听承租户电话，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报；
6、配合经租办对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼；
7、对配租家庭的动态监管工作，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；
8、完成领导交办的其他工作。
二、经租管理人员岗位要求、岗位职责：
1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；
2、具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能
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力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数；
3、协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租家庭办理租赁入住手续；
4、每月向公共租赁房、廉租住房实物配租家庭或单位收取房屋租金，并按户建立配租家庭的租赁台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向综合协调办通报； 5、配合综合协调办做好对配租家庭的动态监管工作，配租家庭实施季度巡查，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；
6、对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。
7、完成领导交办的其他工作。 三、工程管理人员岗位要求、岗位职责 1、掌握施工图纸和设计变更；
2、负责内部资料、各类工程档案资料归档整理； 3、负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮； 4、对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修；
5、维修记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝浪
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费、分类管理。
6、完成领导交办的其他工作。
四、经租管理人员中物业管理分工的岗位要求、岗位职责 1、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的选聘、管理工作；
2、对秩序维护（保安）员与保洁绿化人员进行定期培训，对管理中心制定的各项政策落实到位；
3、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作；
4、变化中不断完善秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的岗位职责和工作纪律的有关规定； 5、完成领导交办的其他工作。 五、组织结构图 表1
运营管理中心 综合协调办 财务室 经租管理办 工程部 物业各办
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第四节 运营管理中的管理办法
公租房运营管理中的问题要以管理办法的形式体现，并在租赁合同中明确约定。 一、租赁管理
签订《公共租赁住房租赁合同》，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。要规定因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。要规定承租户应按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。 二、退出管理
建立申请者信用档案，应规定凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；转租、出借的；改变公租房结构或使用性质的；承租人无正当理由连续空置6个月以上的；拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；在公租房中从事违法活动的；违反租赁合同约定的，解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。
三、监督管理（动态监管）
应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至
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少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情况；应规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正的权利；应规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任；应规定房产中介机构接受租赁户委托代理出租、转租的的处理措施。
第二章 拟采取的管理方式和工作计划
第一节 拟采取的管理方式
在整体构想和管理策划可行的前提下，管理思路可以概括为：“一种模式，二项承诺、三个重点、四大措施”。
一种模式：创造性的采用1+1管理模式，即：租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。
采用的经营理念是：保本微利、服务民众、服务社会。 工作要求是：封闭运作、注重效率、注重服务质量。 二项承诺：
1、对政府的承诺：规范市公共租赁住房运营管理，包括规范租金收入管理，保障房屋租赁双方的合法权益，使政府投资保值增值。
2、对承租户的承诺：根据合同约定规范管理（包括租赁合同和物业管理协议）向承租户提供服务，以“客户满意”为标准，真诚服务每一位承租户。
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三个重点：
针对公共租赁住房管理的特点和工作中的难点，确定运营管理中的三个重点：
重点之一：房屋租金、物业服务费等的收缴
做为公租房租金收入的具体执收单位，应按国家有关规定做好公租房租金收入的应收、实收和欠缴数据等统计工作，加强会计核算并建立明细账；对符合廉租住房保障条件的公共租赁住房承租人，按公布的廉租房租金标准收缴公共住房租金，做好其差额的结算工作。
精确核算物业管理成本，根据《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》以及泰安市房产管理局有关文件精神，完成物业管理服务费测算与定价。
重点之二：公共租赁住房运营管理中的日常管理 政府解决了城市住房困难群体的住房问题，做为体系中一个重要部分，公租房的运营管理不可能完全靠市场，只要政府的支持落到实处，就能保证保障性住房的运作有足够的“底气”。 1、房管所工作重心的转移，脱离原来直管公房的管理思维；2、加强职工责任心、学习法律法规、加强配合、团结协作。通过不断的探索与实践，稳中求进，努力使公共租赁住房的管理走到全省的前列。
重点之三：公共租赁住房动态监管与退出管理 不断完善动态监管工作，授权运营管理中心对承租户履
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行合同约定情况进行入户监督检查，对检查出的问题有权采取措施。对于承租户租赁合同期满后，应退出公共租赁房，需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房；对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期，拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。
四大措施：
措施之一：服务信息反馈体系与职工激励机制的建立确保公租房运营管理工作措施落实到位
公共租赁住房在日常的管理中注重服务信息的采集与发聩。信息源要全面、汇聚与公共租赁住房运营管理有关的所有问题，对不合格的服务制订纠正的处理措施，使反馈具有一定的范围和频度，信息采集真实、科学。保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇集到综合协调部，经过分析整理，并由综合协调部发出指令，跟踪检查。
激励是人性化管理的主要方式。在以人为本的激励系统中，进行适时管理，充分发挥每位职工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励“引”着员工往前走，通过
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惩罚“赶”着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力，奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。服务社会、承租户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。
措施之二：多头并举，采取一对一模式，确保承租户验房入住正常有序开展
对持有住房保障机构出具的通知单和摇号确定单号的配租家庭办理租赁入住手续，带领其看房发钥匙，签订各种文书，是一件工作量大，但又需要极为细致的工作。提前着手准备，将所有可能出现的问题，进行汇编，以明白纸的形式发放的承租户手里。确定派发时间顺序，与承租户一对一交待明白，并做好文字性材料或表格的记录保存。进一步规范服务行为，一方面挖掘业主的潜在需求，满足承租户深层次的物质和精神需要，承租户想到的一定做到，承租户没想到的也已想到并且做到，做人之未做，做人之难做。
措施之三：装修管理上情理手段、经济手段、行政手段、法律手段等四种手段并用
为确保公共租赁住房无一例违章装修，采取运营管理中心推荐3家装饰公司与承租户自找相结合的方式，对运营中心联系的3家提前确立，提前沟通，并与其签订装饰有关问题的协议书。对承租户自找的装饰队伍，收取装修保证金，
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所有楼内装饰工人戴证进楼，严格把关、严格控制、强调预防为主、有错必纠。预防上我们狠抓宣传培训，对承租户、装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的教育，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监管，采用工程维修员、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的，通过罚没装修押金等手段强制执行，并通过上报房管部门采取行政手段予以约束。根据有关规定，建筑装修垃圾实行指定地点统一运输的原则，装修搬运过程中电梯使用制定科学规范措施。我们最后的解决办法就是诉诸法律。保证各种矛盾自行处理，就地解决，绝不上交。
措施之四：物业管理各部工作，保安、保洁、工程维修、有序停车等措施得当，配合租赁管理使其更加完善
首先明确各部门负责人，保安保洁工作一个全管，使其成为一个协同协作的团体，打破以往各自为营的局面。更加注重人事（招聘）关，宁缺勿滥，使每位招聘的员工都个个是精兵强将，责任心、工作纪律进一步加强，制定保洁绿化人员岗位责任制、保安人员岗位责任制，及相应的考核奖励制度，充分调动起积极性，充分监督其动态；保安保洁负责人要对每位员工了如指掌，对各岗位人员合理分工，做到人
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尽其用。工程维修做为工程部直属力量，是公共租赁住房小区（楼宇）正常、安全使用的“保护神”，也是为承租户提供日常维修的中坚力量，所有人员应做到持证上岗，一专多能。对楼内的重要设施设备在工程师的指挥下做到定期检查定期维修，并做好记录，对接到综合协调办发来的维修指令，要立即前往维修，并及时反馈信息；如实填写派工单，维修完毕及时归队；工程部要制定确实可行的工程维修人员岗位责任制和考核制度，定期组织培训，参加各类技能学习。总之，以上各部围绕经租管理这一个中心，既是独立的各部，又是统一的整体，配合好租赁管理的各项工作，服从安排，统一协作。
第二节 拟采取的工作计划
一、运作程序系统 1、整体运作流程图
提 前 介 入 机构组建 拟定方案 岗位培训 验收接管 办理入住 装修管理 日常管理 .
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2、内部运作流程图
管理层 运营管理中心 指 挥 反馈 监督 操作层 各部员工
3、信息反馈系统流程图
2、接收：综合协调办 1、承租户 1、上级 4、监控 相关部门 3、命令 1、员工 1、其他 5、反馈 相关部门
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4、激励系统流程图
激励 机制 工资福利机制 奖惩 机制 培养提升机制 文化活动机制 思想工作机制
二、工作计划
依据管理方式和管理流程,将工作计划分为前期管理、入住管理和常规管理三部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 1、前期管理工作计划
序号 一 项 目 前期介入 内 容 备 注 1、研究规划设计意图，掌握工程施工现状； 正在进行 2、从物业管理的角度，提出合理化建议。 二 1、总结以往物业管理的成功经验； 拟订运营 2、对公租房小区展开深入的调查研究； 管理方案 3、针对公共租赁住房特点，拟订管理方案。 1、人员的选拔； 组建运营 2、人员的培训； 管理队伍 3、人员的上岗。 1、安排管理用房； 完善管理及 2、安排员工宿舍； 办公条件 3、管理用物质装备。 已完成 三 四 未建设管理用房 .
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五 制定管理 1、制定切合实际的各项制度、奖惩条例； 规章制度 2、健全质量管理体系。 物业的 1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改； 验收与接管 2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案。 正在制定 六
2、入住期管理工作计划
序号 一 项 目 内 容 备 注 1、准备好入住资料，配合入住仪式举行； 入住手续 2、合理设置办理入住手续的流程和岗位； 办理 3、为业主办理入住手续，提供便利服务。 1、对业主和装修队伍的培训； 业主装修 2、装修申报审批； 管理 3、装修施工过程监管； 4、装修的验收。 1、收集承租户档案资料； 档案的建立 2、科学分类； 和管理 3、建档； 4、运用。 二 三 四 对承租户的 1、进行楼内智能化设施设备的宣传和培训； 宣传和培训 2、组织开展针对性的特约服务及培训。
3、正常期管理工作计划
序号 一 项 目 内 容 备 注 1、制定养护和维修计划方案； 公共设施维2、维修管理； 修保养 3、养护管理。 .
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二 1、设备的基础资料管理； 机电设备的2、设备的运行管理； 维修养护 3、设备的维修管理； 4、设备能源和安全管理。 1、治安管理； 安保管理 2、交通、车辆管理； 3、消防管理。 1、智能化设施的日常使用操作； 智能化设施2、智能化设施的维护； 管理 3、智能化系统的完善。 1、园林绿化管理； 小区环境 2、清洁卫生管理； 管理 3、环保管理。 1、财务账务； 财务管理 2、费用收取。 1、社区宣传； 社区文化活2、举办社区活动； 动开展 3、提供社区服务。 便民服务和1、为业主提供便民服务； 完善配套 2、提供丰富多彩的无偿或有偿服务项目。 三 四 五 六 七 八
4、公租房租金和物业费收缴工作计划
根据局有关计划安排派出专人负责完成。
第三节 管理人员的培训及管理
目前房管所职工存在平均年龄偏大，专业技术性人才缺失等问题，要实现管理人员的素质的提升，必须规范单位的培训制度，把培训作为单位的发展战略并常抓不懈。确定了极具针对性的公共租赁住房运营管理人员培训目标，确立了全员终身培训计划。同时，确立 “全员培训、全过程考核”
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的培训方针，使培训真正落到实处。
一、培训目标
培训目标是：提高全体员工的思想品质、业务水平和全面素质，适应本岗位和新技术发展的要求，使公共租赁住房运营管理工作更加卓有成效。
二、培训方案 1、员工上岗前培训
保障房政策文件、物业管理基础知识培训，包括国家及省市保障性住房管理办法、物业管理法规、物业管理基本理论、经济法、劳动法等与相关知识；岗位专业技能培训，包括相应岗位专业知识、岗位职责、运作流程、考核标准等。
2、员工年度长期培训
资质培训、业务培训、岗位培训；电脑网络知识培训；礼仪培训；物业管理实践培训；应急事件培训等。
3、绩效考核，有效激励
对员工的“德、能、勤、绩”制定详细的量化考核标准，将实际绩效与综合测评相结合，按绩效大小、素质高低，分别给予奖励与处罚，对绩效较低或连续排在末位的员工，分析原因及时换岗或淘汰，从而激发活力。除了通过考核激励，探索情感激励、文化激励等与多种有效机制，努力为人才创造机会，让机会也创造人才，让每一名员工在工作中都找到认同感、归属感、成就感，从而更自觉地全身心投入到工作
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中，做出更大的贡献。
第四节 管理规章制度的建立
规章制度在日常公租房运营管理实务运作中既是运营管理的保障，又是实施运营管理的准则，要在长期的运营管理实践中，逐渐摸索出一系列适合于运营管理的规章制度，形成一整套涵盖公租房运营管理运作和行政运作各环节的制度保障体系，其主要内容有以下几个方面组成：
1、岗位制度
公租房运营管理中心负责人岗位责任制、综合协调办公室人员岗位责任制、经租管理人员岗位责任制、工程部维修服务人员岗位责任制、维修值班人员岗位责任制，涉及到具体操作层的公共秩序维护员（保安）岗位责任制、保洁员岗位责任制、绿化员岗位责任制等。
2、考核制度
公租房运营管理负责人考核标准、员工考勤制度、综合协调办公室人员考核标准、经租管理人员考核标准、工程部维修服务人员考核标准、维修值班人员考核标准，具体操作层员工考核评分标准等。
3、基础工作制度
办公制度、财务管理制度、意见反馈处理工作制度、仓库管理制度、材料领用制度、服务宗旨等。
4、维修服务工作制度
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公共租赁住房运营管理维修服务工作制度、公租房运营管理维修服务承诺制度、公租房运营管理维修服务运作程序，水、电、消防设施维修保养规定、维修回访规定、电工安全维修规定、防火检查的基本形式与方法、火灾隐患的认定与处理、安全用电措施、电梯运行维护规定、维修工具管理规定、特约服务项目等。
5、公共秩序维护（保安）工作制度
公共秩序维护（保安）员工作纪律规范、公共秩序维护队员执勤违纪处罚规定、人员出入管理规定、大件物品出入管理规定、公共秩序维护队交接班规定、处理各类突发事件的基本原则、突发事件处理程序、当队员同他人出现打架斗殴事件紧急处理预案、公共秩序维护队员消防管理规范、公共秩序维护队员消防管理制度、消防应急预案、报警事件的处理办法、报警设施的使用管理规定、报警设施的维护保养规定、公共秩序维护值班用品管理办法、紧急事故处理预案、机动车辆管理规定、非机动车辆管理制度等。
6、卫生保洁工作制度
保洁服务质量标准、道路清洁规程、绿化带保洁规程、公共楼道保洁规程、垃圾清运规程、消灭“四害”管理规范、环卫设施管理规范等。
7、绿化养护工作制度
绿化养护工作制度、绿化养护管理规定、绿化服务质量
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标准、绿化养护细则、绿化美化达标要求等。
8、文化建设工作制度
员工学习制度、员工职业道德规范、公租房运营管理人员职业道德标准、规范用语、忌用语，公租房管理区域精神文明建设公约。
9、公众管理制度
承租户管理公约、服务指南等。
第五节 档案建立与管理
随着社会的发展，管理队伍专业化、电子化的要求，信息成为管理资源中又一重要因素。公租房管理档案的建立与管理必须采用先进电子计算机技术，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用计算机内置的先进资料检索程序，便于上级主管单位对工作检查和监督，更便于运营管理的各方面工作，使档案管理真正为公租房运营管理服务。
1、管理的原则
做到有本可查、有源可求、收集原始档案资料，分类明确、资料详实，系统化处理、智能化利用，标准化、制度化、数据化、经常性相结合，专业素质的管理人员和标准化的运行制度和管理必不可少。
2、建立运营管理档案流程 第一是收集：
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收集范围从项目报批、前期介入竣工验收、承租户签约入住等各个环节、公租房配方资料等的所有资料，如：项目报建手续、各类工程安装施工技术、各类维修改造资料、设施设备资料等。
其次是整理分类：
收集工程档案范围从总体平面图、建筑物竣工图、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图、机电设备竣工图、绿化工程竣工图，安装、维修、改造、扩建等项目资料、图纸等，工程预算及其结算图纸。
管理工作资料、记录（含电脑文档、音像记录） 运营管理中心的文件、通知、资料、历次活动记录 管理规章及内部管理制度资料 最后是归档：
运营管理中心重要资料（如开发建设单位提供的资料）接收必须经过运营管理中心负责人或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档。
运营管理中心日常管理文件进行发放及接收记录，并分卷归档、分类保存。
所有借用查阅档案，要进行登记。 3、档案资料的管理要求
采用各种形式的文档存储方式，如电脑U盘、视频文件、音频文件、照片、图表等，并采用相适应的保管、存储方法，
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尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，以便于储存、查找和利用；原始文件按照文件的使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录；档案管理必须由运营管理中心负责人或其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等作出决定，其他未经授权人士无权决定。
第六节 其他工作
开展公租房社区文化活动（作用一是活跃社区气氛，二是宣传和执行保障房管理法规、规章，三是塑造精神文明新风尚），开展便民服务项目（通过自营努力拓展服务项目，提高服务质量，满足承租户其他需要）。
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