湖南省人民政府办公厅
关于加强保障性住房准入、退出和后续管理的指导意见(草案)
各市州人民政府：
为建立科学规范的保障性住房管理制度，根据《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、住房和城乡建设部等部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）等文件规定，结合我省实际，现提出以下意见：
一、适用范围
保障性住房，是指政府提供政策优惠，面向城镇低收入、中等偏下收入家庭和其它住房困难群体出租或出售，具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等。其中廉租住房、公共租赁住房属租赁型保障性性住房。本指导意见适用于我省范围内保障性住房的准入、退出和配租配售后的使用、运营和监督管理。
二、供应对象及标准
（一）供应对象。
廉租住房和经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭（含城市居民最低生活保障家庭），其中经济适用住房主要面向有一定购买能力的城市低收入住房困难家庭配售。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业
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并在当地城市居住一定年限的外来务工人员。经当地住房保障主管部门批准，符合廉租住房保障条件的家庭也可以承租公共租赁住房。
（二）保障标准。
廉租住房单套建筑面积不超过50平方米，公共租赁住房单套建筑面积不超过60平方米，经济适用住房单套建筑面积为60平方米左右。各市州、县市区人民政府应当根据当地居民平均住房水平、财政承受能力以及住房保障对象的人口数量、结构等因素，确定住房保障的面积标准、房屋类型和户型结构。
三、申请条件
（一）以家庭为单位申请保障性住房的申请人必须同时具备以下条件：
1.申请人及共同申请的家庭成员具有当地城镇常住户口，并在当地工作或居住。申请人配偶为非当地城镇常住户口但在当地工作或与居住的，作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员包括申请人及其配偶、未单独立户的子女和父母。不同代系结构家庭必须具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。单亲家庭和因单独立户、配偶离异等特殊情况形成的单身家庭，可以家庭为单位申请保障性住房。
2.申请家庭人均收入和家庭财产符合当地人民政府规定的低收入或中等偏下收入标准。
3.申请人及共同申请的家庭成员无私有产权住房，或现私有产权住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。
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4.申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买、出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产。
5.申请人及共同申请的家庭成员没有享受过房改和住房保障优惠政策购房。
6.申请人及共同申请的家庭成员没有非居住类房屋、机动车辆（不含摩托车）。
城镇低收入、中等偏下收入家庭的收入标准和住房困难标准，由市州、县市区人民政府按照当地统计部门公布的上年度家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入（含养老金和其他劳动所得）、经营性净收入、财产性收入和转移性收入；不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。住房困难指家庭人均住房建筑面积低于13平方米的家庭。住房保障工作推进较快的城市，可适当扩大保障范围。
（二）新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房条件：
1.新就业职工：具有当地城镇常住户口；持有大中专院校毕业证，毕业未满5年；已与用人单位签订劳动(聘用)合同。
2.外来务工人员：年满18周岁；持有就业地城镇暂住证(居住证)；在就业城镇居住2年以上，劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同；在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上。
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3.在当地无私有产权住房或私有产权住房人均住房建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。
4.申请时未享受其它住房保障政策。
四、申请和审核
（一）申请材料。
申请人申请保障性住房时应当如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并向相关部门提交以下申请材料：
1.申请表及户口簿、身份证、结婚证，丧偶或离异的，须提供相关证明。
2.住房证明。申请人及共同申请的家庭成员在户籍所在地、实际居住地或外地无房产或拥有房产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明。
3.收入证明。申请人及共同申请的家庭成员上年度拥有的全部可支配收入证明，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖(助)学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，不计入家庭收入。城市居民最低生活保障家庭提供低保证明，可直接认定为城市低收入家庭，不再重复进行家庭收入核定。
4.财产证明。申请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆、
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有价证券等财产情况及相关证明材料。
5.诚信承诺书。
房地产部门对申请人的住房情况审查后，出具申请人无房或住房困难证明；民政部门对申请人的收入和财产情况审查后，出具申请人低收入或中等偏下收入证明。
（二）申请受理。
1.申请人向所在社区居委会或单位提出书面申请。申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
2.申请人所在社区居委会或单位对申请人的户籍、人口、收入、资产、住房情况通过入户调查、邻里访问、信函索证等方式进行调查核实，并在公众场所公示7天。公示期满后，社区居委会将申请材料及公示情况报送街道办事处或镇人民政府。
3.街道办事处、镇人民政府对申请人户籍、人口、收入、资产、住房等情况进行初审。调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况进行公示，公示时间7天。经公示无异议或经核实异议不成立的，街道办事处、镇人民政府将申请人资料和审核意见及公示情况提交市县区住房保障主管部门。
4.市县区住房保障主管部门应当在自收到申请和审核资料之日起30天内，会同同级民政、房地产等部门就申请人的有关情况进行审核。经审核符合规定条件的，由市县区住房保障主管部门予以公示，公示时间15天。经公示无异议或经核实异议不成立的，由住房保障部门予以登记，并书面通知申请人，向社会公开登记结果。对经审核不符合规定条件
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的，市县区住房保障主管部门应当书面告知申请人，并说明理由。
五、轮候和配租配售
（一）轮候。
对已登记的申请人，由住房保障主管部门通过摇号、评分等方式确定轮候顺序，建立轮候名册，每个申请人取得一个轮候序号。轮候排序结果在政府网站、相关媒体和街道、乡镇公告栏公布。公开摇号过程应有监察、公证等部门全程监督。轮侯期间，申请人收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知住房保障行政主管部门，经审核后，住房保障行政主管部门应对变更情况进行变更登记；不再符合住房保障条件的，由住房保障行政主管部门取消其轮候资格。
（二）配租配售。
住房保障行政主管部门按轮候序号和规定的工作流程向申请人配租配售保障性住房。对孤寡老人、优抚对象、三级以上(含三级)残疾人、低保家庭中的无房户、承租危房和面临征收拆迁以及政府有关文件规定的其他急需救助对象，优先安排。
已准予配租配售的保障对象，应当与保障性住房产权人签订租赁或购买房屋合同。合同应当明确房屋类型、土地性质、租金标准（或购买价格）、违约责任等内容。租赁型保障性住房的租赁合同期限一般为3～5年，租赁合同期满，承租人仍符合规定条件的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订续租合同。合同示范文本由湖南省住房和城乡建设厅制订。
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集中面向园区企业务工人员出租的公共租赁住房，房屋产权人可与企业统一签订租赁合同，由企业按当地政府规定政策向符合条件的务工人员实施配租，配租情况报当地住房保障行政主管部门备案。
对原享受廉租住房租赁补贴的保障对象，自签订廉租住房实物配租租赁合同或经济适用适用住房购买合同之日起，停止发放廉租住房租赁补贴。符合廉租住房保障条件的申请人承租公共租赁住房的，可以继续申请廉租住房租赁补贴。
六、租赁型保障性住房的退出管理
（一）租赁型保障性住房实行年审制。住房保障行政主管部门应当每年会同民政等相关部门对享受住房保障的对象的收入、人口、住房状况和已租住年限等进行复核，并根据复核结果对其享受住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。承租人应当每年向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。
（二）承租人有下列情况之一的，应及时退出住房保障，由住房保障行政主管部门作出取消保障资格决定，收回承租的保障性住房：
1.家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准的；
2.承租人因家庭人数减少或通过购买、获赠、继承等方式获得住房，且人均住房建筑面积超出当地保障性住房政策确定标准的；
3.合同期满，未重新签订续租合同的；
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4.承租人未按规定及时向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况的；
5.提供虚假证明材料等欺骗方式取得保障性住房的；
6.将承租的保障性住房转租、转借的；
7.擅自改变保障性住房用途的；
8.连续6个月以上未在承租的保障性住房居住的。
享受住房保障的对象因自身条件变化需要变更住房保障方式的,应先退出,经重新申请、审核、批准后,再按新方式实施保障。
（三）住房保障行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人应在规定的期限内退回保障性住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。
（四）因特殊情况暂时无法在规定期限内退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按市场租金水平计收租金。逾期拒不腾退住房的，按市场租金水平2倍计收租金。必要时申请人民法院强制执行。
七、租赁型保障性住房产权管理
（一）租赁型保障性住房应办理房屋权属登记，房屋所有权证上要明确房屋产权人和房屋代理管理人。其配套设施设备由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。政府全额投资建设的租赁型保障性住房，产权归政府所有，房屋产权人
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为当地人民政府，房屋代理管理人为当地住房保障部门；机构投资者、房地产企业、园区企业等投资建设的租赁型保障性住房，产权归投资者所有，保障对象纳入当地保障性住房由住房保障部门统一管理；政府部分出资（包括直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、土地作价入股等）建设的租赁型保障性住房，按出资比例确定产权比例实行共有产权，经营一定年限后，产权可依法转让。
（二）政府全额投资建设的租赁型保障性住房可实行租售并举、产权共有。承租人按规定程序承租住房后，有购买该住房产权意愿的，经市州、县市区人民政府批准，可按有关规定向产权人购买该住房部分产权；自签订租赁合同5年后，可申请购买该住房全部产权。承租人取得完全产权后，该住房可以上市转让，政府优先回购，上市转让办法按经济适用住房上市交易政策执行。承租人在对所租赁住房未取得完全产权前，严格按照租赁型保障性住房有关规定管理。
（三）机构投资者和房地产企业投资建设的租赁型保障性住房，报经当地住房保障部门批准正式投入使用5年后，可上市出售，政府优先购买。在开发区和工业园区建设的公共租赁住房，主要面向用工单位或园区就业人员出租，不得出售。
八、经济适用住房产权及交易管理
（一）住房保障对象购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记，购房人拥有有限产权。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
（二）购买经济适用住房５年内不得直接上市交易。经济适用住房购房人在取得完全产权前，所购房屋只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用
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途。5年内因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格回购，其房屋装修不予补偿，不计入回购价格。
（三）购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。经济适用住房上市补交土地收益等价款的具体标准，由住房保障部门会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格定期制订，报经市、县人民政府同意后公布实施。
（四）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。
（五）房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭和个人，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房，违规代理的，注销其机构备案和取消其机构网签资格。
九、租金（收益）和价格管理
保障性住房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。保障性住房承租人应当按照合同约定及时缴纳租金和其他费用。
（一）租赁型保障性住房租金。
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保障性住房的租金标准实行政府定价。其租金标准由市州、县市区物价部门会同住房保障部门统筹考虑当地住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并实行动态调整，每二年向社会公布一次。其中公共租赁住房的租金原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。有条件的地区，对特别困难的城市居民最低生活保障家庭，可以免收廉租住房实物配租中住房保障面积标准内的租金。
政府投资建设的保障性住房的租金收入应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。廉租住房租金收入专项用于廉租住房维护和管理；公共租赁住房租金收入专项用于公共租赁住房的维护、管理、投资补助以及偿还公共租赁住房贷款。
各类企业和其他机构投资建设的保障性住房，其租金收入和其它各项营业性收入归投资者所有。共同出资建设的保障性住房，其租金收入和其它营业性收入按产权比例分配。
（二）租赁型保障性住房产权出售收入。
经市州、县市区人民政府批准出售租的赁型保障性住房收入，按国家财政预算支出和财务制度有关规定，实行“收支两条线”管理，专项用于保障性住房建设。出售产权的比例和价格由当地人民政府确定。出售全部产权的，出售价格应包括住房建设成本、土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。
（三）经济适用住房价格。
经济适用住房价格实行政府指导价。市州、县市区物价部门会同住房保障部门核定本行政区域经济适用住房销售基准价格及浮动幅度，由同级物价部门发文下达并向社会公布。每套住房的具体销售价格由承担经济适用住房建设的开发企业或单位根据经济适用住房价
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格管理办法规定的原则和公式计算确定，报价格主管部门备案。
经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，管理费按2%计算，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
政府销售经济适用住房所得价款和购房人取得完全产权时缴纳的土地收益等价款全额上交当地政府设立的保障性住房建设资金专户，专项用于保障性住房建设。
十、物业管理
保障性住房应实行物业管理。保障性住房物业管理应认真执行湖南省实施《物业管理条例》办法，同时要进一步探索租赁型保障性住房物业管理模式，努力提高租赁型保障性住房的物业管理水平、管理效率和服务质量。
（一）投资建设租赁型保障性住房及其共用配套建筑、共用部位、共用设施设备的所有权人是该物业的业主，承租人仅享有所租住房屋的使用权。租赁型保障性住房物业管理由业主负责组织实施，可采取选聘物业服务企业管理、住房保障部门和保障性住房投资人直接管理、住户自主管理等多种模式。对集中建设的保障性住房小区，可通过招标投标的方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施专业化物业管理；也可由住房保障部门和保障性住房投资人组建或委托房屋管理机构进行管理；对规模小、较分散的保障性住房，在住房保障管理部门指导下，可由承租人自我管理、自我服务。
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（二）划分保障性住房物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。分期开发的保障性住房划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业（单位）提供服务。在其它项目中配建的保障性住房和实行共有产权的廉租住房，应纳入所在项目统一的物业管理。
（三）选择物业服务企业进行物业管理的，物业服务企业应与保障性住房业主签订物业服务合同，并按照合同约定提供相应的服务。物业服务合同应约定下列服务事项：
1.物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
2.公共绿化的维护；
3.公共区域环境卫生的维护；
4.公共区域的秩序维护；
5.车辆的停放管理；
6.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
7.物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的帐务管理；
8.物业服务档案和物业档案资料的保管；
9.业主委托的其他物业公共服务事项。
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（五）租赁型保障性住房业主应按照保障性住房建设装饰装修要求，提供能满足保障对象基本居住需要的住房条件。租赁型保障性住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行二次装修，对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。
（六）保障性住房承租人应当按照物业服务合同约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主应当协助物业服务企业督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
（七）租赁型保障性住房建立物业专项维修资金，专项用于保障性住房物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。住房部分的日常维护由承租人承担。住房达到一定年限后，其维修和改造由业主负责。其中，政府出资建设的租赁型保障性住房的维修和改造，需报当地人民政府批准。
租赁型保障性住房物业在办理房屋初始登记前，由投资建设单位将物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。租赁型保障性住房物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账或按房屋户门号设帐。租赁型保障性住房物业专项维修资金属于投资建设单位所有。实行共有产权的保障性住房，其物业专项维修资金的缴存和使用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
十一、信息化管理
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（一）建立统一规范的住房保障信息化管理平台。由省住房和城乡建设厅统一组织开发和不断完善《湖南省住房保障管理信息系统》，按省、市州、县市区三级对住房保障全面实行信息化管理。全省住房保障系统逐步实现网上办公，达到管理方式科学、规范、高效、透明。
（二）各市州、县市区住房保障对象、保障方式、保障性住房房源、住房保障资金及业务管理情况必须统一纳入《湖南省住房保障管理信息系统》，其轮候、配租、配售、退出等情况要及时在湖南省住房保障网公示。
十二、监督管理
（一）各市州、县市区要高度重视保障性住房后续管理工作，要建立健全管理机构，明确管理职能，充实管理人员，落实专项工作经费。主管部门要切实履行职责，对保障性住房的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。同时要积极探索保障性住房运营管理模式，创新管理机制，确保住房保障工作可持续发展。
（二）加强对保障性住房分配、使用、交易中违纪违法行为的查处。对转租、转借保障性住房，擅自改变保障性住房用途，闲置、空置保障性住房6个月以上的，该家庭和个人5年内不得申请保障性住房；对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗取保障性住房的家庭和个人，同时还要依照法律和有关规定追究其责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。
（三）建立举报平台和黑名单制度。各地要以住房保障网为基本信息公开平台，及时公开住房保障情况，自觉接受社会各界监督和举报。对弄虚作假获取保障性住房、不按规定缴纳房屋租金、不按规定退出保障性住房等严重违法违规行为的家庭和个人，列入不诚
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信黑名单，由住房保障主管部门在住房保障网上进行公示，并向社会和有关部门部门通告其不诚信记录。
（四）国家机关工作人员在保障性住房建设、分配、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
本指导意见自下发之日起执行。各市州、县市区可依据本指导意见制定具体实施办法。
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