华润置地·二十四城 商业一期设计任务书 华润置地(成都有限公司 2007年10月
1.项目概况 1.1.项目名称
华润置地二十四城商业一期项目方案设计及扩初设计。 1.2.项目用地
二十四城项目近邻二环路东三段,距离成都市商业中心春熙商圈约3.5公里。项目南边的蜀都大道是横贯东西的城市主干道,外接成渝高速公路。
二十四城商业一期位于二十四城项目用地西北角侧,西临二环路东三段,南临项目后期住宅开发用地,东临二十四城项目一期住宅,北临新华大道东沿线,即双庆路。
外部公共交通包括:公交路线11条(现状可达市中心、火车南站、火车北站等;贯穿城市东西方向的地铁2号线东大街站距离项目约500米,地铁4号线位于双庆路与二环路相交西南角,即项目用地西北角。
1.3.商业及住宅项目用地周边现状
----东侧:二十四城项目一期住宅,以32层电梯住宅为主。目前现状为在建。 ----西侧: 二环内,双向八车道的快速城市主干道;该区域为成熟区域。
----北侧:双庆路(新华大道为城市主干道,双向四车道,直达城市中心;道路北侧现状为花样年·花郡住宅楼盘。
----南侧:二十四城项目后期写字楼及零售商业开发用地,现状为待拆迁厂房,计划于2007年底全面拆迁完成。
2. 项目定位 2.1.项目总体定位
基于对成都市场的研究和分析,拟将二十四城商业一期项目定位为中高档大型SHOPPING MALL、甲级写字楼集于一体的城市区域标志性商业综合项目。项目将以自身丰富的物业类型组合,高品质的档次定位,超定位的卖场设计和强大的综合资源优势,最大限度体现项目的差异化和竞争性优势。
将预计建造约12万m2大型SHOPPING MALL(包括地下商业2.3万m2,约9万m2甲级写字楼。以年轻、时尚作为SHOPPING MALL的主题切入点,倡导现代、动感的新都市主义商业理念,并强化餐饮、娱乐功能,同时将把华润万家超市纳入主力店之一进行统筹考虑。在业态设置上将以业态丰富、品牌优质、风格新颖、功能齐全为原则。建成后的SHOPPING MALL 将集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等多种功能于一体,将注重体验式消费环境和商业氛围的营造,以期在
满足消费者功能性需求的同时,更能够带给消费者更多全新异质化情感体验和消费享受,并通过甲级写字楼的有效协同,打造都市区域性商业新地标。
2.2.目标客户群定位
2.2.1.收入特征:目标客户群为成都中高收入客户人群,具有稳定的收入。 2.2.2.目标客群定位:
目标客群:以城市东区居民和商务人士为主,并辐射城市其它区域;
商圈界定:一级商圈——本区域及双桥子周边区域,步行时间20分钟以内的居民和3公里范围内的商务设施中的商务人群;
二级商圈——成都东南、东北区域,步行时间40分钟以内的居民和7-8公里范围内的商务设施中的商务人群;
目标客群特征:喜好时尚品牌,讲究消费环境,需求高品质的商品、服务。注重消费体验和购物感受。
2.3.商业运营模式
只租不售的策略,长期持有商业物业,以充分享受未来租金回报和物业提升。 2.4.商业业态组合定位
商业总体定位为成都东部区域型零售中心,档次定位为以提供中高档的商品和服务为主。
购物——主力店/半主力店、品牌服饰、配饰、化妆品等 餐饮——大型中餐、各式中小型特色餐饮、甜品店等
娱乐——电影院、电玩城、KTV、商务会所、茶坊、夜总会/高级桑拿、洗浴中心、特色酒吧、音乐吧、Disco等
Lifestyle——家居、家饰
教育培训——外语培训、儿童培训、各种专业培训等 运动——健身中心、舞蹈班、运动用品、室内真冰厂等 服务配套——银行、便利店、美容美发美体等
3.设计依据
----委托方提供的有关资料(包括二十四城项目用地测绘资料,二十四城项目用地控制性规划研究,二十四城商业一期项目设计任务书,二十四城商业一期用地范围,二十四城商业一期产品定位书等。
----中华人民共和国《民用建筑设计规范》。
----中华人民共和国《城市居住区规划设计规范GB50180-93》。 ----中华人民共和国现行《商店建筑设计规范JGJ48一88》等。
----中华人民共和国及成都市现行建筑、结构、设备、电气等各专业设计规范标准等(最新版本及相应法规。
4.设计条件 4.1.技术指标要求
----商业部分净用地面积约46,514m2 ----商业部分用地容积率(地上不大于4.0 ----商业用地建筑密度≤50% ----建筑高度不超过216米
----退距要求请参见我司所提供电子文档
----无绿地率控制要求,但设计应充分考虑景观需求 4.2. 地形地貌
----地形起伏较小,属于典型平原地貌; ----地质水文条件待地勘完成后另行提供。 4.3.气侯特征及气象条件
成都地区属中亚热带润湿季风气候区。其特点为季风气候明显,冬无严寒、夏无酷暑,四季分明、秋长夏短;全年霜雪少、风速小、阴天多、日照少、气压低,湿度大,云雾多。春季气温回升快,但不稳定;夏季降水集中,常有局部洪涝;秋季气温下降快,连绵阴雨天气较多;冬季霜冻较少,干冬现象较普遍。本区主要气象参数条件:
多年平均气温: 16.2℃ 多年极端最高气温: 37.3℃ 多年极端最低气温: –5.9℃ 全年无霜期 : 280天 多年平均气压: 956.3hpa 多年平均相对温度 : 82% 多年平均降水量: 938.7mm 全年主导风向; NNE
多年平均风速: 1.2m/s 多年平均静风频率: 46% 4.4.抗震设防
本工程抗震设防烈度为七度。
5.设计要求 5.1.商业部分
5.1.1业态类型及面积控制(可租面积(地上及地下 业态 可租面积(m 2 百货 20,000m 2 超市 15,000m 2 影院 5,000m 2 主 力 店 小计 40,000 m 2 冰场 2,000m 2
运动 2,500m 2 Lifestyle 3,000m 2 卡拉ok 5,000m 2 健身Club 3,500m 2 大型餐馆 4,000m 2 茶馆 3,000m 2 书店
1,000m 2 半 主 力 店 小计 24,000 m 2
一般零售 50~250m 2 12,000m 2
(80~120个 中型F&B 800~1,500m 2
5,000m 2 (4~6个 小型F&B 200~500m 2
5,000m 2 (15~20个 教育培训 2,000m 2 (4~5个 其它配套设施 1,000m 2 (6~10个 普 通 零 售 小计 25,000 m 2
华润置地·二十四城商业一期设计任务书 总计 5.1.2 地下部分（设计要求） 89，000 m 2 ----地下部分设计应考虑与未来地铁4号线的接合问题（具体地铁控制图请参见我司提供的《关 于华润置地（成都）发展有限公司420厂生产片区地块意见的函》 ） ----地下负一层引入超市卖场 ----地下负二层及三层为停车场 5.1.3 空间设计 ----楼面规格：不超过5层，以四层为宜 ----楼层净高：楼层净高3.5m，考虑风管及结构高度，楼层高度4.5m ----公共走道：宽度不小于3m，以4m为宜 ----进深/面宽比：以2：1或1.5：1为宜 ----车位配置：按照70m 配置1个车位的标准，考虑到成都私家车保有量较高，可在此车位数量配 置标准上适当调高 5.1.3 设计风格 ----总体设计风格倾向于简洁、典雅、现代、以人为本 ----设计应结合生态、节能和高科技相关技术，突出人性化和智能化 ----设计要有前瞻性 ----设计须考虑与提供中高档的商品和服务为主的区域型零售中心相匹配的高品质场所空间 ----设计风格应将广告宣传融入其中，但不应过度渲染 5.1.4 交通组织 ----地铁站点及bus公交车站设置与方案充分结合的设计研究（应充分考虑我司该项目交通顾问 所提建议书） ----人流、车流连接自然、顺畅、便捷 ----车流、人流应良好区分 ----各功能区的出入口应相对独立 ----各功能区之间应有适当交通联系 2 5.2.写字楼 5.2.1.产品定位： ----甲级写字楼 第 5 页，共 9 页
华润置地·二十四城商业一期设计任务书 5.2.2.空间设计及机电配置： ----楼面规格：采用传统方形布局以提高使用效率，单层面积 2，000m 2 ----楼层净高：2.7m，考虑风管、消防及结构，楼层高度约为 4.2m，并采用 10cm 高架空地板 ----进深：单侧进深 12～14m ----单元分割：100～300m 2 ----电梯配置：10～12 部客梯，2 台货梯，达到成熟市场单部电梯服务面积 4，500～5，000m 标准 ----车位配置：按照 70m 配置 1 个车位的标准 2 2 ----管理系统：应提供先进的保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务 系统、通讯网络系统等 ----配套服务设施：商务中心、员工餐厅、配套餐饮设施、银行、便利店等 5.2.3.建筑形式： ——重点考虑结构排布对空间划分的影响，外部步行空间的尺度及氛围的营造；底商大堂设计 应体现定位要求，考虑与商业立面、广告标牌、照明设计等的关系。 ----立面装饰宜采用石材、木材、玻璃及钢结构等，注重品质体现及商业氛围营造。 6．进度要求（暂定） 6.1.开始方案设计工作：2006年9月10日（星期一） 。 周期 第1周 第 2-6 周 第6周 第 7-11 周 第 11 周 第 12-16 周 第 17 周 第 18-22 周 第 23 周 第 24-25 周 第 26-31 周 第 31 周 第 32-37 周 第 38 周 第 39-40 周 第 41-48 周 第 48 周 地点 现场 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 西雅图 现场 设计阶段 初步互动设计 准备总体规划和初步概念设计文件提交 汇报总体规划和初步概念设计 准备最终概念设计 汇报最终概念设计 准备方案设计进程 汇报方案设计进程 准备最终方案设计 汇报最终方案设计 配合政府申报图纸文件 准备扩初设计进程 汇报扩初设计进程 准备扩初设计文件 汇报扩初设计文件 配合政府申报图纸文件 审核施工图文件，配合草图 审核施工图文件，设计协调 第 6 页，共 9 页
华润置地·二十四城商业一期设计任务书 第 49-56 周 第 57 周 第 58 周起 西雅图 现场 审核施工图文件，配合草图 审核施工图文件，设计协调 施工管理配合 6.2.设计汇报时间：根据设计进度另行通知。 7．设计成果要求 7. 1 设计说明： ----表达设计者对于规划用地的认识，充分体现设计者对于城市设计、建筑功能布局、交通组 织、停车方式、市政保障及景观环境等的构想。内容包括基地概况、设计依据、城市与建筑关系、 总平布置、建筑功能、建筑消防、结构说明、给排水说明、消防说明、暖通说明、电气说明、人 防设施说明，并提供主要经济技术指标
及经济概算。 7. 2 经济技术指标 7. 3 工程量计算、经济概算 7. 4 总平面图（1：500） 7. 5 竖向设计图（1：500） 7. 6 交通、消防设计图（1：500） 7. 7 噪音处理及通风分析图（1：500） 7. 8 日照及风向分析图（1：500） 7. 9 景观概念设计总平面图（1：500） 7. 10 室内外照明设计 7. 11 商业及写字楼单体平、立、剖面图： ——平面图：应表达所有与建筑相关（涉及使用功能及外观效果）的内容，包括：配置基本准 确的结构形式；合理准确的管井（水、强弱电、风井等）布置； ——立面图：应表达立面所有转折面的材质、做法（包括第五立面） ，并表达明确的装饰构件做 法。包括：立面分色图；入口大堂立面详图；块装饰材料（如石材、面砖、马赛克等）分格详 图；外墙各种材料的过渡收口大样；门窗洞口、女儿墙铺装收口大样；阳台栏杆（包括室内窗 护栏）大样；金属及玻璃构件大样；外墙门窗分格设计；雨蓬、百页等装饰构件大样等； ——剖面图：应充分表达各部位空间关系、建筑主体与地下室关系；并辅助表达建筑凹槽等部 位立面材质、做法； 7. 12 地下室平、剖面图： 第 7 页，共 9 页
华润置地·二十四城商业一期设计任务书 ——配置基本准确的结构柱网，并考虑结构经济性；车位布置应实现高利用率、布局合理； ——布置基本合理准确的地下设备用房位置； 7. 13 效果图： ——参见《华润置地·二十四城商业一期设计合同》 （华置成发协字 2007[131]号）第四条设计 人的基本服务范围内对效果图的要求。 7. 14 总体规划工作模型 7. 15 其它为清晰表达设计意图的相关图纸 7. 16 提供外立面建筑材料样板 以上所有成果（模型除外）应提供 A3 规格的装订册 8 套、A2 规格图纸 1 套及 A1 展板 1 套。 全部图纸和文字说明应以 DWG、JPG、DOC 电子文件格式存储于光盘中提供。 8．相关附件 8.1.附件一：二十四城项目红拨图（电子文件） 。 8.2.附件二：二十四城项目用地测绘资料（电子文件） 。 8.3.附件三：二十四城项目总体规划（暂定）及商业及住宅用地范围（电子文件） 。 8.5.附件四：华润置地产品设计技术要求书（电子文件） 。 8.6.附件五：二十四城项目规划交通评议报告（电子文件） 。 9．说明 本任务书中未尽事宜及委托方可能进行的设计调整要求可在设计过程中由委托方与受托方 商榷解决方案，最终由委托方确认。 第 8 页，共 9 页
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