2006年成都市新都项目市调及项目前期策划

新都项目市调及项目前期策划

一 新都概况

1. 概况

新都区位于成都市北郊，居“天府之国”川西平原腹地。新都区是成都市科技·文化·旅游卫星城。2004年经建设部批准《成都市城市总体规划》、《成都市新都区分区规划（2004—2020年）》中被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。 2.行政区划

新都区辖2个街道（大丰、三河）、11个镇（新都、新繁、新民、清流、龙桥、马家、泰兴、木兰、军屯、石板滩、斑竹园）。区人民政府驻地新都镇。 3.人口状况

2006年统计全区人口63.6万人，人口增长6000人左右，预计现人口为65万人左右。城区人口约17.6万人。 4.交通状况 公路：

新都区公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路交通运输网

络。成绵高速公路是四川省最大两座城市之间的运输大动脉。城南高速贯通川西、川中，成德大件路承担着主要的货运流量，是一条快速便捷的经济通道，也是成都市最繁忙的一条公路；川陕公路（国道108线）一直是成都北上出川的重要线路；成彭公路和建设中的成彭高速公路拉动了新都区西部片区的发展，沿线是全国第三、西部第一的中国西部家具产业带；区境内则以新石公路为干线，横贯东西，形成了覆盖全区各镇的二级公路网；成都市绕城高速公路、三环路将上述主要公路连接起来

形成蛛网结构，从新都区出发能很快抵达成都市任何一个重要出口。 由蜀龙路坐公交车，直达成都市区仅30分钟；电子路（新都城区新干线）新都城区环线公路；北新干线，未来地铁1号线路直通成都主城。 铁路：

新都区的铁路运输优势在成都市首屈一指。成都主要的4条铁路中就有宝成线、成渝线和达成线3条从新都区过境，车站多，运距短，方便快捷。

成都东站，西南最大的货运编组中心站，距新都城区16km 天回车站，西南最大的物资储运中心站，距新都城区8km 新都车站，新都城西，设有石油专用线和粮油专用线 成都外北站，成达铁路二级货运编组站，距新都城区9km 5.自然地理

新都区主要为平原地貌，平均海拔490米，相对高差6米，平均坡度2‰；地质构造简单，地层稳定，工程地质条件良好；地表水、地下水资源丰富。

新都区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温16℃，绝对最高气温35.5℃，绝对最低气温-5.4℃。年平均相对湿度81.5%，无霜期271天，日照100天。主导风向为北东，平均风速0.99米/秒，最大风速14米/秒。多年平均降水量911.7mm。 6.人文自然资源

新都是全国首批对外开放县和省级历史文化名城。有国家级文物保护单位“西蜀第一湖”之称的升庵桂湖，有享誉中外的千年古刹宝

光寺,特别是近年来新建的桂湖公园，面积200 多亩，园内亭台楼谢，碧桂丹荷,水阔天空，泛舟湖上，令人心旷神怡。每年到新都的游客近300万人次。其中外宾、华侨、港澳台同胞3万余人次。此外，还有许多潜在的旅游资源，龙桥野生动物养殖场、泥巴沱和白鹤岛风景区，植被完好，林木葱茏，蝉鸣鹊噪，风光旖旎，极具开发前景。 7. 远景规划

围绕“经营城市”，建设现代化成都市北部新城。新都区城市总体规划确定了\"城市向东发展、形成新城区\"的发展战略。新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成\"一城双中心、东西两片区\"的城市格局。新都区的城市建设者们将以\"经营城市\"的理念，有效配置城市土地资源和非土地资源，把新都区建设成现代化、都市化的绿色生态城区，使之担当起成都市城北副中心的重要职能。

坚持“工业强区”，壮大卫星城工业区。

新都区历来是成都市的工业重镇。作为其工业经济的龙头，成都市新都卫星城工业区成立于1992年，是四川省省级重点开发区、

四川省优秀开发区。

卫星城工业区的发展目标是：以大规划、大手笔、大气魄建成设施完善、服务一流、特色鲜明的现代化开发区。

新都区是九寨沟旅游环线（九环线）东线的第一门户，历史文化深厚，自然环境优美，名人贤士辈出，名优特产丰富，拥有“一湖、一寺、一江、一河、一山”等不可多得的旅游资源，与邻近的熊猫基地、三星堆等相映生辉，联动互补，构成了高品位的成都北线黄金旅游带。

新都区将加大旅游开发力度，打造新都旅游品牌，重点发展独具特色的宗教文化旅游、生态观光旅游和都市休闲旅游。

二 新都经济发展概况

1.新都2002-2006年综合指标

国民生产项目 总值（亿元） 2002 90.15 第一产业第二产业第三产业三次产业比增加值增加值增加值例 （亿元） （亿元） （亿元） 11.3：54.3：10.22 48.91 31.02 34.4 9.3：57.9：2003 2004 2005 2006 108 126.7 128.9 150.4 10.59 11.0 11.7 12.3 62.5 74.7 75.3 92.3 35.5 32.8 41.0 41.9 32.5 47.8 8.2：60：31.8 22582 8.7：59：32.3 20677 9.1：58.4：20594 17858 15060 人均产值（元）

由上表可以看出：新都区在近年来经济飞速发展，GDP增速平均为15%左右，远远高于全国水平。其中新都区大力开展招商引资工作，第二产业增加值增长速度尤其明显，对区域经济快速发展功不可没。 2.新都区2002-2006年财政金融状况

农业人口可社会消费品人口农业人再岗职位年存款余项目 支配收入零售总额（万） 口（万） 工资（元） 额（亿元） （元） （亿元） 2002 59.89 2003 2004 2005 2006 60.5 61.3 63.9 64 45.3 45.3 45.1 42 42.1 11307 12215 13677 15614 16707 3270 3661 4141 4605 5033 48.59 58.4 67.6 75.44 88.04 28.78 32.8 34.6 35.8 36.2 由上表可以看出：新都区2002-2006年五年间人民收入稳步增长，消费水平也逐步增加，区域消费能力较好。 3.新都区招商引资状况

近年来，可口可乐、台湾统一、银河动力、山西运城、上海哈威、香港紫荆花制漆、福建达利食品等近30家著名企业先后落户新都。在项目引进中，注重引进科技含量、市场占有率、产品附加值和税收都高，管理手段先进、品牌知名度高的项目。

政府对投资项目施行社会行政服务、用地政策、财政扶持奖励、招商奖励等优惠政策，现有四川成都粮食物流园区、优质肉鸡加工基地、高性能稀土永磁体建设项目、大规模集成电路单晶硅及硅片项目、信息安全系列产品、祛斑爽等招商项目。

三 新都房产市场环境分析

1.概述

根据新都区的区域特性和习惯，目前新都区域市场发展可大致分为老城区板块、新城区板块及毗河板块三个区域。

老城区板块：起步早、品质较低

作为新都以往的政治经济中心，该区域房地产发展较早。由于已开发物业档次偏低、城市规划不科学及土地供给不足，当前多开发补充式中低端物业。区域已经进入房地产开发的尾声阶段。

新城区板块：行政教育中心、本地城市化

区域规划为新都区新的政治经济中心，为其房地产发展带来了政策规划促进作用，也使得该区域的开发以城市化物业为主。同时，在该板块内汇集了新都区政府，西南石油学院和四川音乐学院等政府机关和学校，拥有巨大的潜在购房人群。该区域距离新都更近，物业价格适中，以新都本地客户为目标群体。

毗河板块：生态、品牌、高品质

该板块位于新都蜀龙路南段，依托毗河资源，以\"生态\"形成区别于新都其余板块的独特魅力。同时，万科、交大、新希望等品牌开发商的云集，也迅速提升了板块的整体影响力。由于距离、物业形态、档次、价格等因素、该区域客户有大量的成都购房者进入。 2.供应量分析

根据调查了解到新都区2007年全年商品房销售面积为126.4万

方，商品房比重由2006年的12%上升到2007年的20%。人均住房面积达到34平房每人。现在销售项目约30个，所有项目体量总计约700万方，按照开发阶段预计约150万方左右于08年入市。由于近年北部新区的大力开发建设，工业园区的发展，外地购房者到本区域购房比例大幅度上升。调查结果显示：07年在新都新城区购房者当中本地消费者占总数的50%，成都其他区域消费者占30%，外地消费者占20%左右，其中60%消费者为自住购买。按照此比例计算总体来看供应量是大于需求量的，但随着政府和西南石油学院和川音等政府机关和学校的进入，市场需求也随之增长，市场总体发展势头良好。 3.区域项目特征

从整个大区域的楼盘分布情况来看，新城区目前在售楼盘数量最多，从供应体量来看，新城区板块也位居第一。新城区项目多数属于中档项目，少数高档次项目如汉嘉国际社区与翰香府。毗河板块项目总体体量最大，品质最高，主要以知名开发企业为主开发。从目前的发展趋势来看，新城区板块和毗河板块的发展势头强劲，特别是新城区板块，随着政府的迁入和高校的进入，目前已经成为新都区发展最迅速的区域。而毗河板块也正在快速的起步，特别是万科、新希望等高品质项目的进入，使得该区域未来将向高档次项目产品集中发展。

四 消费者调查

1.区域家庭结构调查

经调查了解：现新都区人口约为65万人左右，其中城镇人口约21万人，平均2.9人每户。其中三口之家占全户数的42.4%，两口之家占全户数的30%，四口之家站全户数的9.9%，五口及以上的人家占9.6%，而单身家庭占全户数的8.1%。长期居住户占总数的94%，迁入户占总数的6%。 2. 区域潜在客户分析 （1）潜在客户群体范围

●本区域居住的消费者改善居住环境购买

●随新区开发建设，交通情况的改善，成都主城区及其他区域的消费者来本区域购房定居 ●在本地工作的消费者 ●外地消费者 （2）客户购买目的

投资客户： 外地客户看重本地区发展前景购房投资等升值； 手中有大量闲置资金，购买房产进行保值增值； 购买房产针对现流动人口出租。

居家客户： 部分收入较高群体改善居住环境及提高生活品质； 在本区域工作的消费者就近居住；

随新区开发建设，交通情况的改善，成都主城区及

其他区域的消费者来本区域购房定居；

外地消费者到本地定居。

（3）客户背景特征

根据现阶段其他项目成交客户调查及潜在客户抽样调查得出潜在客户群有以下特征：  年龄：25-45岁为主

 文化程度：文化水平较高，中专﹑大专水平所占比重较大  职业：企业普通职工、政府公务员﹑大学教师﹑个体户﹑企业高级管理人员、专业技术人员等

 收入：本地工作及居住者：1800－2600元为主。

外地其他区域消费者：3500－6000元之间。

 家庭人口：以两人家庭和三人家庭为主。

 居住区域和工作区域：新都本地工作或居住消费者占55%左右，成都其他区域消费者占25%左右，外地消费者占20%左右。

3. 消费者需求调查

根据本区域消费者抽样调查得出消费者需求：

 购买物业一般不在意高层或多层建筑。

 希望购买户型以三室为主，占50%左右，两室占35%左右，其余户型为15%左右。

 面积需求集中在100-120平米左右的三室，70-80平方的两室。

 能承受的总价在25-40万之间居多。

 购房用于自住的消费者占近七成。

 认为本区域项目的价格3600元左右最为合适。

 最主要的购买因素为：价格、环境、配套设施完善程度。  多数消费者希望购买小区自然环境好、休闲娱乐设施齐全的项目。

五 宏观政策分析

作为我国的经济支柱性产业，房地产行业在10年间高速迅猛的发展，但由于市场发展的不规范，近2年全国范围内的房价飞涨，暴露出整个行业，包括整个产业链的许多问题。人民群众对高速上涨的房价越来越不能承受，从一线城市到二、三线城市，无一例外。2007年全国甚至频频出现地王，许多地方的楼面地价甚至超过了周边楼盘目前的销售价格。CPI的持续高位增长，人民的生活品质受到一定程度上的影响，这一系列问题为整个房地产市场乃至中国国民经济埋下了严重的隐患，中央政府也在2007年看到这些问题可能造成的深远影响，通过行政手段和金融政策的组合加大市场调控力度。

1. 土地供应：

1）、各级政府禁止大面积供应单宗土地；

2）、开发商拍到土地后必须全部缴清土地出让金后政府才能下发国有建设用地使用权证；

3）、单宗土地必须在3年内全部进行开发，否则政府无偿没收；

4）、2007年2月土地增值税正式征收，2008年物业税开始征收； 对项目的影响：土地增值税和物业税是在房价上升较快的大市场背景下重新落实的税种，实际是宏观调控的延续和细化，开发商的成本或多或少地有所增加。项目资金压力有所增加，开发风险加大。

2. 银行贷款：

1）、央行为防止流动性过剩，2007年内10次提高银行存款准备金；

2）、央行2007年内6次上调人民币存贷款利率；

3）、严格执行货币紧缩政策，贷款结构性调整，除非国家扶持性行业贷款，其他商业贷款，包括消费贷款从严审查、放贷；

4）、第二套住房按揭贷款首付提高至4成起，贷款利率按照基准利率的1.1执行，审核是以家庭成员为单位，包括公积金贷款；

5）、商业物业按揭贷款仍然严格执行首付5成10年，贷款利率按照基准利率的1.1执行;

6）不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等； （1）.2007全年6次加息影响

对于有银行贷款的人来说，2007年是痛苦的一年。这一年，在国际收支失衡、流动性过剩的刺激下， 1年之内6次加息，从年初2.79%的存款利率上调到4.14%，而贷款利率从年初的6.39%上调到7.47%。以2006年底的50万元20年贷款为例，加息后月供足足多了300元。连续加息给不少买房者造成了不小的购房压力，因此手中有点余钱的购房者都提前还款。由于提高了购房成本，造成部分投资需求的减少。

根据央行发布消息，08年加息可能性很大，不排除数次加息的可能性，其表示08年加息的时机、方式与幅度都将更加灵活。 （2）. 银行存款准备金10次上调产生的影响

根据中央确定的从紧货币政策的要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，2007年中国人民银行对存款类金融机构人民币存款准备金率进行了十次上调，具体情况如下：

08年也分别于1月25日与3月25日两次提高存款准备金率，现已经提高到15.5%。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量，加强银行体系流动性管理，在一定程度上有利于缓解银行流动性过剩局面，抑制货币信贷过快增长。

人民币贷款利率上调，控制房地产开发贷款的发放，提高了房地产开发的门槛，增加了房地产企业的开发成本；更重要的是，贷款利率提高在一定程度上遏制了买房需求，这将影响到开发商的销售预期，对开发商资金回笼造成困难。第二套房细则，要求银行从严对第二套房的购买者执行“高利率、高首付”的新政。这系列措施的出台基本剔除了需求市场中的投资性需求，使市场需求更为偏向消费者的刚性自住需求，需求市场有所减小。

经了解，本地区施行消费者购买第二套商品房不能享受契税半价优惠政策，即：购买首套商品房须缴契税为总房款的1.5%，第二套以上的商品房为总房款的3%。这一政策对二次以上的置业者影响较大，令项目减少了部分投资性置业需求。

3. 政策性房源供应：

1）、2008年开发商拿地开发项目必须有相应的经济适用房供应，由政府回购；

2）、经济适用房满5年后上市交易须补缴土地出让金，政府优先回购；

3）、政府逐年加大限价房、经济适用房、廉租房供应量；

六 周边竞争项目调查情况

1.竞争项目基本情况调查表

案名 开发商 香城名都 成都新天地产和信地产 业发展 位置 新都区大件路 成都市瑞安 集团 水沐天城 御城 汉嘉国际 浙江城建汉嘉新都区北部新城马新都区新城区育新都区电子路超东路 英路中段 川音旁 高层、小高层小高层（11+1） 物业多层 小高层 （11+1，13+1，高层（18） 高层（14-26层） 形态 高层 别墅 16+1） 别墅（3-4） 占地28014 152076 44191 226780 面积 总建91325㎡ 228000㎡ 189579㎡ 460363㎡ 面 绿化30% 40．8% 36.3% 30% 率

容积率 均价 3.26 3490元/㎡ 1.3 3850元/㎡ 4.29 3820元/㎡ 2.03 4400元/㎡ 两室（97-105） 一室（34-68） 两室（68-89） 两室（96-105） 户型三室（127-137） 两室（90-101） 三室（112-127） 三室（112-138） 区间 四室（142-165） 三室（126-132） 跃层（145-160） 跃层（141-230） 别墅（245-358） 跃层（164-210） 主力三室（112-127） 三室（127-137） 三室（126-132） 三室（112-138） 户型 案名 开发商 天籁维也纳 成都中鹏房地产开发公司 橄榄郡 四川万佳实业发展有限公司 新都区静安路 高层 精品小户 高层（32） 形态 占地面积 总建面 绿化率 容积率 均价 11404 44476㎡ 37.87 3.9 3580元/㎡ 别墅（2-4） 133334 228000㎡ 72.90％ 1.26 3980元/㎡ 4362 19000㎡ 28% 3.6 3820元/㎡ 35000 59500㎡ 45％ 1.7 3480元/㎡ 高层（18＋1） 多层 小高层 思学园 四川省公达房地产开发有限公司 新都区蜀龙大道 亲和居 四川天魁实业有限公司 新都区静安路（阳光酒店旁） 位置 新都马超东路 物业二室（79-91） 两室（90－101） 户型一室（53－53） 三室（92-149） 一室（28－50） 三室（128－区间 二室（60－86） 五室（163－169） 二室（73－80） 140） 别墅（276-460） 主力二室（79-91） 二室（60－86） 户型 三室（92-149） 案名 开发商 翰香府 成都港基房地产丽水金都 金光置业成都有芙蓉名城 新都神风实业有限公司 雅舍河畔 成都康宁房地一室精装（28－50） 三室（128－140）

开发有限公司 新都区北部新城位置 蜀龙路港基段 限公司 新都区蜀龙路与新都区蜀龙路与南二环路东段路电子路交汇处 口 产开发公司 新都新园路224号 物业多层、别墅、高形态 层 占地158000.79㎡ 面积 总建492057.44㎡ 面 绿化45% 率 容积3.1 率 均价 3940元/㎡ 高层（12-26） 48008.23㎡ —— 40.7% —— 3820元/㎡ 高层（18） 66667㎡ 135858㎡ 60.80% 2.18 3900元/㎡ 多层、小高层 14456㎡ 34118㎡ 30.5% 2.09 3450元/㎡ 二室（71-116） 二室（79-99） 二室（95-101） 二室（72-88） 户型三室（89-156） 三室（113-150） 三室（131-160） 三室区间 四室（127-140） 别墅（125-156） 别墅（223-246） （135-160） 别墅（118-140） 主力三室（89-156） 二室（79-99） 三室（131-160） 户型 四室（127-140） 三室（113-150）

（135-160） 三室2. 竞争项目分析 （1）项目体量

案名 总建面 案名 总建面 案名 总建面 香城名都 91325㎡ 天籁维也纳 44476㎡ 翰香府 492057㎡ 水沐天城 228000㎡ 橄榄郡 228000㎡ 丽水金都 —— 御城 189579㎡ 思学园 19000㎡ 芙蓉名城 135858㎡ 汉嘉国际 460363㎡ 亲和居 59500㎡ 雅舍河畔 34118㎡ 由上表可以看出区域内在售楼盘大型楼盘较多，翰香府、汉嘉国

际、水沐天城、橄榄郡等均为20万方以上的大型项目；思学园、亲和居、天籁维也纳为10万放以下的小型项目。 （2）项目均价

案名 均价 案名 均价 案名 均价 香城名都 3490元/㎡ 天籁维也纳 3580元/㎡ 翰香府 3940元/㎡ 水沐天城 3850元/㎡ 橄榄郡 3980元/㎡ 丽水金都 3820元/㎡ 御城 3820元/㎡ 思学园 3820元/㎡ 芙蓉名城 3900元/㎡ 汉嘉国际 4400元/㎡ 亲和居 3480元/㎡ 雅舍河畔 3450元/㎡ 由上表可以看出各大中型项目均价在集中在3850-3950元每平方之间，小型项目价格集中在3450 -3600元/平方，汉嘉国际普通住宅部分价格稍高，达到4400元/平方。仅有的小户型项目思学园博士楼均价为3820元/平方。总体来看本区域项目品质差距不大，价格较接近，侧面反映了各个项目产品有一定同质化竞争。 （3） 建筑形态

案名 香城名都 水沐天城 御城 汉嘉国际 高层、小高层小高层（11+1） 多层、小高层、 物业形态 （11+1，高层（18） 高层（14-26层） 高层、别墅 13+1，16+1） 别墅（3-4） 案名 物业形态 案名 物业形态 天籁维也纳 高层（32） 翰香府 多层、别墅、高层 橄榄郡 思学园 亲和居 高层、精品小户 高层（18＋1） 多层、小高层 别墅（2-4） 丽水金都 高层、小高层（12-26） 芙蓉名城 高层（18） 雅舍河畔 多层、小高层 该片区项目主要以多层、小高层、高层、别墅等形态产品组合为

主。其中只有御城、天籁维也纳、芙蓉名城为全高层项目，其余项目均为拥有两种以上建筑形态的组合性项目。 （4） 项目主力户型

案名 香城名都 水沐天城 御城 汉嘉国际 三室主力户型 三室（112-127） 三室（127-137） 三室（126-132） （112-138） 案名 天籁维也纳 橄榄郡 二室（79-91） 主力户型 二室（60－86） 三室（92-149） 案名 主力户型 四室（127-140） 三室（113-150） 翰香府 丽水金都 思学园 一室精装（28-50） 芙蓉名城 三室（131-160） （135-160） 亲和居 三室（128－140） 雅舍河畔 三室三室（89-156） 二室（79-99） 由上表可以看出：区域周边项目多数主力户型为两室户型与三室户型，一室产品与四室产品较少。其中三室户型占所有户型的50%左右。

（5）各项目目标群体分析

根据片区项目档次分类：主要分为中档楼盘与高挡楼盘两种。 中档项目主要针对消费群体为本区域消费者：本区域工作人员以及本区域工作的外地人员。高档次楼盘主要针对消费者：高校教师、公务员、各企业中高层管理人员、及外地到本区域的购房者。思学园针对消费群体：本区域工作的青年人员、大学年轻教师、购买小户型住宅用来投资的人员。 （6） 优惠情况

片区项目大型楼盘项目都拥有较大折扣：其中翰香府折扣最高为一次性付款打96折，按揭贷款购买97折优惠；水沐天城的部分特价商品房最多可优惠8万元。其余项目一般折扣在98-99折。少数价格较低的项目无折扣，如亲和居。部分项目不接受公积金贷款。 （7）竞争项目产品特点

调查了解，本区域项目产品基本以板式结构与板式与点式结合结构为主，项目产品建筑结构是以框架结构为主。节能建筑产品不多，政府相关部门对建筑节能方面无强制规定。项目楼栋朝向以项目地块形状规划为主，没有刻意强调南北朝向，侧面反映了本地消费者对户型朝向要求不高。产品户型设计合理，注重产品户型功能分区及采光。 户型产品新颖，如香城名都的270度转角景观阳台； 6米挑高大型景观阳台；

（8）项目环境及配套分析

本区域各项目周边生活配套均较齐全，生活交通方便。各大型项目内部配套设施如：泳池、网球场、篮球场、老年活动广场、儿童游乐场、室外健身活动中心等均较齐全。各项目更为注重大型自然景观，及水系景观：翰香府拥有3个人工湖泊，亲和居、御城等项目均有项目内部水系景观。整体景观品质较高，绿化环境好。

七 项目自身分析

1.项目地块位置

项目地块位于新都区金都光电仪器厂北侧地段。地块呈长边月78米，宽边约35米的标准矩形。项目地块基本达到三通一平标准。地块临近新建支公路，交通方便，周边绿化环境一般。地块围墙边有少量原生灌木植物。 2.经济技术指标

占地面积：2697.42㎡ 容积率：小于3.0 建筑密度：小于25% 3.交通状况

项目位于新建支公路旁，离西南石油大学仅300米左右，乘2路公交车可直达项目地块位置。 4.周边配套

项目地块周边各种配套齐全

金融配套：中国银行、工商银行、商业银行、农业银行、建设银行、

交通银行

医疗配套：桂湖医院、新都桂林医院、新都人民医院、第四十七医院、

新都中医院、新都妇幼保健院、新都卫生防疫站

教育配套：桂林小学、桂林中学、桂湖中心小学、西街小学、新都师

范附小、新都五中、三原外国语学校、金都实验中学、新都四中、新都一中、新都第一职业高级中学、 成都机械电子职业技术学校、 新都卫校、 成都铁路运输学校 、

成都医学院、 西南石油大学、四川音乐学院

商业配套：正因校园商业区、 正因农贸市场 、规划农贸市场、 金

都农贸市场、 红旗超市、 红旗商场、 苏宁电器 、摩尔百货、 摩尔超市

休闲娱乐：石油宾馆、 金钱豹歌城、 乐宝火锅大酒店、 香城之夜

歌城、 流花宾馆、 廖广东客家酒楼、 市政公园

旅游配套：白鹤岛风景区、 宝光寺 、大熊猫基地 、北湖风景区等 5.项目SWOT分析 （1）优势分析

●配套：项目地块生活配套齐全，生活方便 ●交通：项目地块临近新建支路，交通方便

●地块建设难度：地块基本达到三通一平，建设难度不大 ●人文环境：项目位置靠近西南石油大学，有浓郁的教育氛围 （2）劣势分析

●噪音：项目位于新建公路旁，噪音污染较大

●竞争对手优势：区域各大型楼盘云集，开发实力、规模、配套、环

境等各方面，我项目处于劣势

●项目规模较小：由于项目本身规模较小，可以用来规划环境景观的

空间不足。

（3）机会分析

●项目特点：项目体量很小，市场消化容易

●客源情况：项目所在区域为新都教育居住新区，且有较多轻工业企

业，投资置业需求不断。

（4）威胁分析

●竞争对手：各大项目产品供应全面，可能产生同质化竞争 ●国家政策：国家政策干预对项目产生影响

八 项目定价体系

1、定价影响因素 地理位置、交通状况

地理位置是影响物业定价的重要因素之一，房地产界一直流传着这样一句术语“地段，地段，还是地段”，可见地段是决定物业综合素质的主导条件。本项目所在城市中心区域，项目位置的优势不用多说。

商业服务设施

住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影响尤为重要，亦为决定客户层的影响因素之一，针对本项目住宅为主，故此，主要考虑周边生活设施配套情况，比如银行、超级市场、酒楼、邮局等。 项目规模

根据调查所得，过半数的置业人士均注重物业的规模，特别是住宅项目，规模大、人口多、居住气氛浓厚，活动的空间也阔，规模大的项目，其各种设施配套也相对完善。

项目景观环境

随着购房者对美好生活的追求，对于客户来说，景观更一直是影响购房的重要因素之一，拥有江（湖）景、园景的物业，其价格也相应高于其他景观稍逊的物业，这一点为本项目优势所在。 户型结构

户型结构是购房者考虑的另一个因素之一，户型结构是否合理，是否合用，对楼盘的销售亦带来一定影响，而对户型的要求也因地域而异。一般来说，而片区客户又分为两种，一种是首次置业者，需要的是中小面积户型，而另外一种是再次置业的换房者，需要的则是中等或较大面积的户型；相当客户喜欢小面积户型，希望户型紧凑实用，总价相对低廉。 内部规划、设施

指的是楼盘的功能划分，内部配备等条件，一个规划设计合理完善的楼盘，自然受到买家欢迎。而近年来随着社会发展和科技进步，智能化设施也已成为住宅物业提高档次的重要因素。

周边环境

指项目周围之自然环境和人文环境，直接影响物业之档次，也影响价格的制定，今年来买家对此要求非常高，如周边之交通便利、环境干净整洁，校园文化氛围高定当受买家欢迎。 社会公共教育设施

现代的父母普遍注重孩子的教育，如居住于学校旁边，方便上学外，还有利于让孩子受学校学习气氛的熏陶。故此，有孩子读书之买家看重居住区与学校之距离。 物业管理

据调查所得，物业管理已成为客户购房时另一主要考虑因素。物业管理完善，可令买家居住之舒适、安全，知名的物业管理公司往往能增强买家对楼盘的信心，但管理费的收取标准亦为买家考虑因素。 2、定价基本原则

结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质：（各因素之权重分析见下图）

12%10%8%6%4%2%0%系列1 根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素

的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。

地理交通商服设施规模景观户型结构内部规划开售时机工程进度周边环境装修档次社会公共设施物业管理

3．项目价格定位

以周边项目各项平均指标为准设定值为1，以各因素权重分析本项目指标值：

权重比值 周边1 项目 本项1 目 1 0.5 0.4 1.6 0.8 0.9 1 7.2 1 1 1 1 1 1 1 8 项目位置 周边配套 项目规模 景观设施 户型结构 内部配套 周边环境 物业总计 管理 由上表可以分析得出：本项目各项指标权重比值与周边项目平均标准比值为0.9：1，由此推断，本项目现阶段价格应定位为周边项目平均标准的90%。现阶段周边项目均价集中区间在3850-3950之间，以3900元的标准计算，本项目现阶段均价在3510元/平方米左右。项目开盘价格，可根据产品特点及以上权重因素比例及开盘期间市场整体价格水平适当调整。

产品规划建议部分

由于贵公司在该区域仍有后续开发项目。一个好的项目可以成就一个开发企业，为了后续项目有一个更好的市场基础，要求本项目做出自己的特色，得到消费者广泛的关注与接受，借本项目的成功开发销售，使企业知名度与美誉度达到一定的高度。为后续项目开发与销售创造良好的市场形象，为贵公司带来更长远的利益。

一 项目定位建议

1.定位思路

根据项目情况、区域市场情况及周边环境分析：

● 片区小户型产品供应明显不足，但需求正在迅速增加，租赁市场将更加活跃。

● 片区内过渡居住人群增加速度较快，拥有过渡居住和投资客户基

础。

● 过渡型客户或投资客户对居住环境要求不高，价格才是他们的首要考虑的因素。

● 由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不多，不适合做普通住宅产品。

● 本项目临近西南石油大学及四川音乐学院，有较好的小户型市场环境。

综合以上所述，本案的开发思路定为：

寻找市场的空白点，迎合市场的需求，吸引目标客户群体，选择适合项目现有综合实力，风险较小的过渡居住兼投资双重功能的精品小户的开发思路。 2.项目产品定位

小户型住宅产品主要包括以下三种物业形式，即：

● 青年公寓：它是纯小户型住宅区，针对青年人群过渡阶段设计的住宅形式，也适合投资。

● 产权式酒店式服务公寓：它是一种具有产权性质的酒店，集商住

为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。

● 一般的小户型住宅：它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。

经本次市场调查了解周边的市场环境，结合项目情况，我们计划将项目定位于“青年公寓”。 3.青年公寓介绍

青年公寓又称单身公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在35平方米—55平方米左右/套，总价较低。其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的青年公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。

青年公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的青年人群出租，颇受广大青年人群的青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“青年公寓”的住宅才风靡起来。

同时家庭结构的变化，也推动小户型的发展，改革开放带来了各

种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置业者屡见不鲜。分阶段多次置业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的首次置业者来说，小户型可能是第一选择。

二 项目户型定位

根据项目开发思路，本项目定位为青年公寓，根据市场调查可知，目前市场上小户型以一室一厅和单见配套户型为主，并有小部分的小两室一厅户型。单间配套的面积在30-40平方之间，一房一厅的面积在43-55平方之间，从真正使用功能及居住舒适度而言，小户型面积大几个平米，居住效果就改善良多。另外，考虑到一房一厅的户型功能性更为灵活实用，且在设计时还可考虑处理为两套打通做二房，故建议本案以一房一厅户型为主；另外本项目位于新开发区域，商品房价格水平在全市属于较低水平，单间配套户型居住舒适度不高，在本区域市场需求暂时较少，不考虑做单配户型；具体户型面积定位为以一室户型为主，小两室户型为辅，配比标准如下：

户型 两室一厅 一房一厅 面积（M2） 65-80 45-55 套数比 40% 60% 面积比 53% 47%

三、项目针对消费群体分析

1．消费者情况分析

据有关资料表明青年公寓产品40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％。本项目针对的消费者为以下几种：

●喜好独立居住的年青人

目前年轻人的结婚年龄一般在25至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，于是就给这个全新的小户型青年公寓住宅市场提供了销售空间。本区域就有许多在各工厂企业工作的青年人群，他们是本项目的主力消费者。

●单身家庭

单身家庭占本区域总户数的8.1%，离异家庭无住房的一方也需要舒适的小户型公寓作为栖身港湾。这部分消费者也会选择本项目产品作为置业目标。

●投资客户

随着本区域经济发展，外来人口将大量进入本区域，流动人口的增加，房屋租赁市场将日益成熟，房屋的流通性越来越强。和大户型相比，小户型具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此很多投资者都选择购买小户型产品作为他们的投资项目。某些小户型项目的购买主力就是投资购房者，他们多数是第二次甚至是第三次购房，本

区域属于新开发区市场，多数消费者认为本区域房产价格仍有较高的上升空间，故在本区域投资房产的比重更是超过成都市区，而且这种趋势仍在进行中。

本项目临近两所大学，有较好的租赁市场环境，购买房产出租也是很好的投资方式。 2. 目标客户定位 ● 区域设定

以本区域客户为主，部分外来投资及外来青年群体等 ● 年龄结构

年龄层为25——40岁 ● 职业构成

国家公务员、企业白领、个体经营者、自由职业者、大学教师、高科技企业员工、医务工作者等；

周边区县企业管理层、高科技企业员工等； 其它中等收入以上阶层及拆迁户。 ● 收入状况

有稳定的工作，有一定的积蓄，家庭月收入在2000元以上； 家庭存款在8万元以上或父母能够支持的青年。

四 产品设计建议

1． 总面平布置建议

根据项目技术指标可知，项目占地2697.42平米，建筑密度小于等于25%，容积率小于等于3。由此计算得出：为满足建筑密度要求，单层建筑面积要小于670平方，设十一层住宅的话，总建筑面积为7370平方，同时可满足小于60米的限高要求。

根据本案户型定位，平均每户面积按56平米计算，一个标准层设计6户时，单层建筑面积为336平米，则需要设置两栋楼体，每栋设置一部电梯。具体布置为两栋并排靠拢置于地块靠近临近项目方向的角落位置，空出其余位置用于项目景观及运动设施建设。 同时，十一层住宅，单层层高3米，远未达到项目限高要求，为充分利用建筑高度、塑造建筑立面效果，增加项目的产品品质感，同时最大限度挖掘项目开发收益，可设首层4.5米高架空层，预留底层做为项目内部配套设施。

项目建筑建议采用点式与板式结合的建筑结构，在满足项目户型面积要求的同时，最大限度的增加各个户型的采光，尽量避免黑房间的出现。项目标准平面可采用T型结构，每个方向为两户。 2、建筑外观建议

根据项目定位，以及产品形态，建议采用简洁明快的建筑设计手法，以冷色调外墙为主色调，窗户边框及建筑转角处以反差较大的色彩勾边，顶层坡屋顶，塑造迎合目标客户群喜好的居住建筑外观形象。

3、景观及配套建议

小区占地面积十分有限，要在有限的空间里去挖掘更多的园林景观。依据目前的总平布局，本案的园林绿化分为三个部分： 其一，地面绿化，主要是半围合的庭院园景营造，并且在地块另一侧设一个三人篮球场或两个乒乓球台作为小区室外活动场所配套。 其二，首层架空绿化，并增设泛会所，可适当设置一些会所配套项目，比如棋牌室等。 4、户型设计要点

作为小户型项目，目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法，本项目在户型设计上应该博采众长，并且加以强化。在小户型的设计中，由于单套面积较小，应着重考虑以下几点：

其一，使用功能上的合理性。户型内各功能区不能相互干扰； 其二，良好的采光与通风。明亮而通透的小户型同样能给人良好的居住享受；

其三，更大的室内外过渡空间。设大凸窗、大阳台，使小户型同样能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。

五 注意事项及细节建议

1、控制产品面积

从市场现青年公寓项目的产品面积可以看出，目前市场上的青年公寓产品面积集中在30-80平方米之间，主力面积大多控制在40—55平方米左右，较普通商品住宅主力户型面积小一半左右。

面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分青年公寓的总价都不高，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合。小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。

2、可考虑做夹层产品(如果当地没有执行住宅单层层高超过3.6米将计算2倍容积率的规定限制)

本项目产品限高为60米，可考虑做单层层高为5.4米左右的夹层产品，11层本产品总高为59.4米，完全满足限高要求。夹层产品完全可以达到户型更小，但使用面积增加的效果。且产品更为新颖，户型空间布置随意性增加，大幅度增加项目的附加价值。 3、增加部分赠送面积

建议本项目可在报建时，部分功能区计算1/2面积，将该部分面积设计为入户花园，空中院馆等形式，赠送给消费者（赠送面积可拥有使用权，但不拥有所有权）。赠送面积部分的开发成本可摊入项目成本计算。以此种方式，可以使消费者感觉到有利可图，且有效提升了项目的居住品质与居家舒适程度，使项目附加值更高，利于销售的同时，贵公司也能获得更多的利润。 4. 引入高速光纤，网上冲浪特色

根据调查显示，新都区家庭电脑与网络普及程度很高，平均拥有家用电脑数量达到48台/100户。由此可见家用电脑与网络已经成为区域消费者的生活基本用品之一。现阶段本区域上网基本使用ADSL

宽带上网方式，建议项目引入高速光纤上网方式。其具有网络速度快，在网络繁忙时段网络速度不受影响，可一线多连不互相影响，故障较少等优势，将深受网络最频繁的使用者—青年人的喜爱，完全可以作为项目的特色卖点之一。

六 项目案名建议

根据项目特征，特拟定以下推广名方案： 方案一：卡布其诺公馆

释义：卡布其诺是洋溢着浪漫风情的咖啡，它是在咖啡机冲调出来的意大利特浓咖啡上，再加上一层漂亮的牛奶泡沫，比较粘稠，有点像广告中巧克力成型凝固前那种有质感的流动，口感香醇，是当今最流行的花式热咖啡，深受全世界青年人喜爱。当人们提到卡布其诺的时候，更多的是指象这种咖啡一样的那种情绪，那种感觉，个中滋味，只可意会。现今卡布其诺已经成为一种文化。

方案二：奇摩部落格

释义：部落格是个人博客（BLOG）的音译，又有家园，社区，空间等概念。奇摩部落格充满时尚元素的感觉。

方案三：炫酷SHOW场

释义：本项目针对消费群体为20-35岁青年人为主，此案名迎合年轻人自由时尚、追求新事物、寻找展示自我的舞台的年龄段特征。

以上内容为我司对项目的市场调研及前期策划部分内容，由于时间有限，文中如有不足之处望各位领导指正。

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