房地产开发项目管理的重点及难点分析

作者：周久红

来源：《商品与质量·建筑与发展》2014年第02期

【摘 要】 房地产开发项目管理在房地产开发中的应用有重要的作用，需要对管理中的重点及难点进行分析，以便更好的进行管理。

【关键词】 房地产开发项目管理;应用;重点及难点 前言：

房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点，每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。我国的房地产业仍然处于成长期及上升期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期，房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。 一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用

房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度、和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。 二、房地产开发项目管理的重点及难点分析 1、规划管理

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“设计”。建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。 2、项目进度管理

工程建设是否能在规定时间内完成，是直接影响最后房地产开发商的经济收益的。因此，项目进度于建筑物整体效益而言是非常重要的，因此，工程人员应积极做好项目建设管理工作，其具体应做到： （1）构建项目方案

在工程项目运作前期，其施工方案的编制是非常重要的，它能在保障工程质量的基础上，有效地促进整体工程进度。其具体要求应做到构建促进工程进度的系统方案，构思整体工程的统一目标，依据具体情况，到施工现场进行实地考察，整理施工方案，完善整体施工环节，对施工中容易出现疏漏的问题进行严格把关，确保整个施工环节的有序开展。 （2）保障进度执行

依照施工进度策划方案，严格按照策划书的要求开展项目建设。其具体要求是根据事前施工企划，递交上级领导，经领导统一核查批准完成之后，粘贴于施工布告栏中，使其从组织到个人都积极响应，将整体施工计划具体落实到物资、材料以及人员的控制，从而使其施工团队可以按部就班的实现整体施工运作任务。当然，在施工建设中，常常会遇到一些制约施工进度的因素，对于此类问题，建设人员应在一定时间内做好监控措施，采取科学合理的施工方案，依据施工现场的实地考察，采取相应解决措施，保障施工任务的有序开展。 3、项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。 4、工程质量管理

确保积极维护建筑工程的整体项目质量控制可以为房地产开发商建立良好的形象，更快速地提高其房产企业在行业内的信誉，在一定程度上促进企业的平稳发展。房地产是商品市场中的一项特殊产品，其整体建筑质量关系到其后期的房产销售业绩以及相应出租情况。所以，一个房产项目的工程质量即整体房产运作中的核心要素，如果在建筑质量上出现了任何问题，其后期的一切开发销售工作都是白谈，最终不但使得投资成本剧烈增加而且还会大大降低其工程收益。因此，其项目建设工作是房地产开发项目管理的关键要素之一，只有严格控制地产工程质量，加强工程建设管理，才能维系好后期地产开发工作的有序开展。对此，应具体做到： （1）提升工人素质

好的工程人员的选择是保证工程质量的关键性因素之一，因此聘用在行业内具有良好信誉和建筑技能的施工单位是非常重要的，它能为房地产开发持续、稳定的运行奠定坚实的基础。同时，对于施工人员全方位的素质要求也是很高的，它不仅要求建筑人员做到爱岗敬业，努力承担自身责任，而且还要求其具有相应的施工技能，从而打造最优质的施工团队。 （2）加强设备管理

建筑工程中的机械设备、工程材料是增进工程进度的关键因素，优质的工程设备能保证构建出更加宏伟的建筑物，在缩短工期的基础上，圆满地完成工程任务。所以，在工程建设管理过程中，应不定期地对工程设备进行检查机制，随时抽样核查，如若发现任何问题应及时采取应对措施。

（3）优化施工方案

整合完善的建筑企划，运用科学的建筑技能，从而有效地推进整体工程进度。因而构建一个系统的项目建设方式是保证工程质量，影响工程进度的重要因素之一。所以，施工人员在探讨施工方案时，应依据实地考察情况，认真分析设计材料的可操作性，更好地保证项目工程建筑有序的开展。 5、成本管理

成本管理是在整个过程中，进行所有的管理，从投标到工程竣工验收的合同任务，每一个环节每一个步骤都事先预测，认真的计算和监控。一个项目的成本包括很多方面，有现场成本，通过现场管理降低成本;机械和设备成本，通过提高效率，缩短周期，节省材料成本，通过控制材料的质的区别，差异等方式进行管理控制，劳动力成本方面，通过有效地使用劳动力，而不是搞人海战术，提高劳动生产率;提高产品质量，减少无效劳动，提高企业的凝聚力，调动积极性。还有运输成本，财务管理费用，安全生产费用。工期的项目，以满足要求实现的前提下，按照合同文件的要求，采取切实有效的措施。在施工阶段充分发挥技术人员的主动性，寻求更经济，更可靠的方案，从而降低工程成本。

6、风险管理

该项目从立项开始，从公司的任何人看来在该地理位置上打造如此规模的商业中心将会存在很大风险。该项目的未来性、复杂性、环境的变化、人的因素四方面风险分析存在以下几个因素：①商业项目设计、施工变更控制的风险因素;②项目的销售业绩是衡量该项目成功与否的关键;③商业项目还存在另一个关键因素就是商业的招商运营。 三、结束语

开发商在房地产开发项目的管理过程中，一定要严格按照已成熟的、自成体系的房地产开发流程进行规范运作，建立符合工程实际施工制度，加强各项工作的计划性，在过程控制中注意规避风险，从而减少项目的管理难度，提高项目管理品质。在开发项目中管理的重点及难点控制的较成功的项目有常州国际花园城市等项目，值得大家参考借鉴。 参考文献：

[1]王建岭，周运丰.房地产工程管理关键问题分析[J].科技信息.2011（21）

[2]陈方馨.浅谈房地产开发项目建设工程质量管理[J].城市建设理论研究，2012（19）. [3]钟家政，宋瑜，刚昊.浅谈房地产开发项目管理[J].科技致富向导，2011（1）