多因素综合评价法的开发区土地集约利用评价

多因素综合评价法的开发区土地集约利用评价

针对目前我国开发区土地利用过程中产生的一系列问题，采用多因素综合评价法，对开发区土地集约利用水平进行定量评价。以山东省兖州市为例，论述了山东兖州经济开发区现阶段的土地集约利用水平，并以此为基础，提出如何有效提高土地集约利用水平的相关建议。

标签 经济开发区；土地集约利用；评价；兖州市

开发区作为城镇发展和土地利用的重点区域，在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新基地，当前有关开发区经济效益与集约化水平的研究成为各界学者关注的热点[1-3]。开展开发区土地集约利用评价，可以定量分析出开发区内各行业土地集约利用的程度和土地集约利用潜力的大小，通过结构调整促进土地资源在空间配置上更加合理优化，这对开发区经济持续快速发展具有重要的意义。

1 评价区概况

兖州市地处鲁西南平原的东北部，地理位置优越，交通枢纽地位突出，素有“九州通衢，齐鲁咽喉”之美誉[4]。山东兖州经济开发区靠近兖州市中心区域，交通区位优势明显，地区发展潜力巨大，是经国家发改委核准、1992年12月山东省人民政府鲁发[1992]9号文批准设立的省级开发区，2002年2月山东省人民政府鲁政字[2002]45号文对全省不同名称的经济园区统一更名为经济开发区。

2 评价方法

2.1 评价的技术方法

开发区土地集约利用评价工作中，以定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。在程度评价中，采用多因素综合评价法；其中，评价指标权重值和理想值由山东省国土资源厅统一下发，指标标准化处理采用理想值比例推算法。

2.2 指标体系的确定及其权重的测算

开发区土地集约利用程度评价从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面开展。程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次（表1）。

表1 山东兖州经济开发区土地集约利用程度评价指标权重表

目标 权重值 子目标 权重值 指标 权重值

土地利用状况（A） 0.48 土地利用程度（A1） 0.28 土地供应率(A11) 0.51

土地建成率(A12) 0.49 用地结构状况（A2） 0.28 工业用地率(A21) 1.00 土地利用强度(A3) 0.44 综合容积率(A31) 0.25 建筑密度(A32) 0.23 工业用地综合容积率(A33) 0.27 工业用地建筑系数(A34) 0.25

用地效益(B) 0.31 产业用地投入产出效益（B1） 1.00 工业用地固定资产投入强度(B11) 0.47

工業用地产出强度(B12) 0.53

管理绩效(C) 0.21 土地利用监管绩效(C1) 0.53 到期项目用地处置率(C11) 0.47

闲置土地处置率(C12) 0.53 土地供应市场化程度（C2） 0.47 土地有偿使用实现率(C21) 0.52

土地招拍挂实现率(C22) 0.48

2.3 理想值的确定和指标现状值的计算

指标理想值由省厅组织专家根据以上方法确定后统一下发，根据现状调查获得的基础数据，计算评价指标现状值（表2）。

表2 开发区土地集约利用程度评价

指标理想值

指标 理想值 现状值

土地供应率(%) 93.00 92.55

土地建成率(%) 90.00 91.58

工业用地率(%) 55.00 68.41

综合容积率 0.51 0.44

建筑密度(%) 26.00 22.76

工业用地综合容积率 0.57 0.64

工业用地建筑系数(%) 36.00 41.50

工业用地固定资产投入强度(万元/公顷) 2592.00 2288.20

工业用地产出强度(万元/公顷) 3269.00 2677.09

到期项目用地处置率(%) 100.00 100.00

闲置土地处置率(%)100.00 100.00

土地有偿使用实现率(%) 100.00 100.00

土地招拍挂实现率(%) 100.00 100.00

2.4 土地利用集约度分值计算和结果分析

2.4.1 指标标准化

不同种类的指标评价目的不同，因此各指标的取值范围和单位都不尽相同，必须对各类型评价指标作无量纲处理，使所有的指标取值分布在同一个区间内，以便分析比较。本次评价指标标准化采用理想值比例推算法：

式中： — i目标j子目标k指标的实现度分值； — i目标j子目标k指标的现状值； — i目标j子目标k指标的理想值。

2.4.2 土地集约度评价模型构建

（1）子目标分值计算：

式中：— i目标j子目标的土地利用集约度分值； — i目标j子目标k指标的实现度分值； — i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值；n — 指标个数。

（2）目标分值计算：

式中： — i目标的土地利用集约度分值； — i目标j子目标的土地利用集约度分值； — i目标j子目标相对i目标的权重值；n — 子目标个数。

（3）集约度综合分值计算：

式中：— 土地利用集约度综合分值；— i目标的土地利用集约度分值； — i目标的权重值；n — 目标个数。

3 开发区土地集约利用评价综合分析

山东兖州经济开发区严格执行国家标准，土地利用集约度综合分值为94.21，其中土地利用状况、用地效益、管理绩效目标分值分别为97.68、84.89、100.00。达到了开发区规划建设目标，土地集约利用度较高。

综上所述，在兼顾社会、经济、生态效益的同时，开发区应按照统筹规划、布局合理、节约用地、功能完善的原则进行区域用地布局优化，通过立体开发和实施产业集群发展模式，提高土地利用率。

4 结语

根据山东兖州经济开发区的实际情况，以《开发区土地集约利用评价规程土地估价规程（试行）》[5]为基础，通过评价结果可以看出，开发区在土地利用程度、用地结构状况、土地利用监管绩效等方面均取得了较好的成绩，在今后的土地利用和管理过程中，应继续深化落实国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）[6]文件精神，严格对工业用地出让实行招拍挂制度。评价结果既可以作为政府部门考核标准，也可为用地管理和相关政策制定提供依据。

参考文献：

[1]王志成，陈银蓉.土地集约利用潜力测算方法初探[J].资源开发与市场，2008，24（9:）：780-782.

[2]王慎刚，张锐.中外土地集约利用理论与实践[J].山东师范大学学报（自然科学版），2006,21（1）：90-93.

[3]陶志红.城市土地集约利用几个问题的探究[J].中国土地科学，2000,14（5）：1-5.

[4]兖州市人民政府，兖州市地方史志办公室.兖州年鉴[C].中国文化出版社，2011.

[5]国土资源部.开发区土地集约利用评价规程土地估价规程（试行）[S].2008.

[6]国务院.关于加强土地调控有关问题的通知[S].2006.