房地产中介的“乱象”与规范

2007年11月13日，深圳著名房产中介公司\"中天置业\"的老板蒋飞被发现失踪，随后，中天置业在全国各地开设的140家分行，除成都分行外，其余分行全部歇业，深圳警方所辖各区分局为此公布了专门的案件受理电话。今年年末，房地产中介行业可谓进入\"多事之秋\"。从深圳中天置业蒋飞卷款潜逃到北京中大恒基原董事长刘益良被警方控制，以及最近又爆出的深圳另一知名地产中介长河房地产经纪公司濒临倒闭。随之而来的是，中介行业深深地陷入了信任危机。据某一网站所做的统计，认为通过中介买卖二手房\"不安全\"的网友比例高达七成以上。

笔者认为，之所以出现中介行业的 \"信任\"危机，实际上有着相当的必然性，可以说，伴随着1998年之后的中国房地产行业的真正发展，房地产中介行业与我国整个房地产行业一样，问题重重，受到社会各界的质疑和指责，比如说房地产中介的\"空挂\"问题、虚假广告问题、炒房问题等。这些问题随着房地产行业的日益发展、房产价格的日益攀升，日益突显。由于中介的操作伎俩层出不穷，购房者对房地产中介的信任度也就越来越低了。所以，从这一角度讲，出现如此的典型事件并非偶然，我们要做的是如何真正认识中介行业中存在的问题，并提出切实有效的解决方案。从我国目前房地产中介的实际情况看，房地产中介行业主要存在着以下几个问题：

1、房地产中介服务行为存在各式各样的违规行为

目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范, 各种违规甚至违法行为正日益引起人们的关注。具体而言, 中介违规、违法行为包括:( 1) 不具备资质条件的无证无照经营;( 2) 非法转让、租借执业证书, 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;( 3) 同时在两个或两个以上的中介服务机构执行业务;( 4) 索取收受委托合同以外的酬金或其他财物, 或利用工作之便牟取其他不正当的利益;( 5)私拿\"回扣\实行低价格恶性竞争;( 6) 与一方当事人串通, 损害另一方当事人利益;( 7) 利用内幕信息, 与自己或有利害关系的人交易;( 8) 发布虚假不实信息欺诈当事人;( 9) 利用职业便利\"炒房\从中非法赚取差价;( 10) 执业过程中存在过错或重大过失, 给当事人造成巨大损失;( 11) 法律、法规禁止的其他行为。可见, 中介违规行为危害大、

涉及面广, 足以引起立法界和理论界的关注。

2、房地产中介市场缺乏行业自律组织

行业自律组织的主要功能是约束行业内部会员的行为，并对他们加以协调管理, 传达管理部门对他们的要求, 建立信息平台满足消费者的需求。从目前情况来看, 房地产中介市场缺乏一个统一的规范的自律组织。比如房地产价格评估协会主要从事有关从业人员的资格考试工作, 行业自律组织的规范基本处于空白, 从业人员的具体执业规范可以说没有, 这些是造成整个行业社会信誉低下的主要原因。房地产中介机构间存在着不正当竞争行为。正因为进入房地产中介市场的门槛比较低, 导致市场竞争异常激烈, 无论是合格的还是不合格的中介机构都采取措施争夺市场份额, 其中有不少的不正当竞争方式。比如: 中介机构采取回扣、提成、削价竞争、索取贿赂等不正当竞争方式, 牟取暴利; 中介机构还通过与房地产评估机构合谋, 通过压低评估价值或出具不真实的评估报告等行为进行欺诈,损害客户利益。对于以上种种不正当的竞争现象，根本没有一个有效的自律组织来进行监督处理。

3、法律制度不完善，且执行不到位

法律法规的规定过于原则、粗狂, 可操作性不强。目前我国涉及到房地产中介市场的法律法规有:《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001 年颁布的《建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定》、2003 年国务院18 号文件、2006 年建设部颁布的《中国房地产经纪执业细则》以及其他各地方制定的相关规定等。但这些法律法规的规定过于原则、粗狂, 可操作性不强。比如说:《中华人民共和国城市房地产管理法》中要求房地产中介服务机构有必要的财产和经费, 但具体标准未给定;《建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定》中, 指出房地产中介从业人员若出现收受除合同酬金外的财物等损害他人利益行为时, 由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚，但是，各级政府常因法律法规依据不足、检查措施不力等原因无法有效地治理房地产中介的违规行为。另外，我国房地产中介机构的注册金要求较低, 中介机构建立后又缺乏对他们比较有效的审查和制裁机制。目前我国房地产中介市场的经营机构资质参差不齐, 从业人员的专业水平和技术水平也较低，还有很多的经营机构根本不符合从业资格, 却还在

无照经营。

4 、房地产交易双方自我保护意识不到位

房地产交易双方自我保护意识不到位主要体现在：1.卖方行为欠妥当。房地产的卖方为图方便省事, 将欲出售(或出租)的房屋交由中介机构全权代理。2.买方参与准备不充足。买方缺乏必要的相关知识, 或不清楚各项收费的有关标准, 在委托交易中处于被动地位。这给中介机构骗取中介费、订金或吃差价以可乘之机。3.买卖双方对合同不重视。另外, 买卖双方都没有仔细阅读合同的具体内容, 盲目轻信中介机构的口头承诺, 给日后争取法律保护带来一定的麻烦。

房地产中介在房地产二级、三级市场中发挥着重要的作用，面对房地产中介行业的上述诟病，解决房地产中介行业的\"信任\"危机，笔者认为，规范房地产中介行为，提高中介服务质量，应从以下几个方面进行规范：

一、加强对中介公司的管理，规范中介服务行为

应从以下几个方面做起：一是加强行业管理，提高专业素质。政府主管部门主要对中介机构违法、违规情形进行处理。而行业管理由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。行业协会通过行业统一的自律性和监督性的市场行为规则来实现内部的自我管理。房地产协会以公开、公正、公平的专业管理来约束行业协会会员，创造公平的中介企业竞争环境，并由协会负责有关的资格考试，对从业人员继续教育。实际上我国各地的房地产行业协会这些工作都没有做好，以蒋飞的中天置业为例，其在东窗事发之前，也是被认为是行业的典范，并有行业授予的荣誉；二是应加强对职业道德的立法、检查，在从业人员的执照暂停与吊销的规定中加上职业道德的内容，设立调查机构随机检查; 加强媒体监督，对违规运作者予以曝光；行业协会要对职业道德有明确、实用的内容规定；三是对违规的中介机构和个人，加大处罚力度。这一点，我们可以借鉴美国的经验，美国的全国房地产师协会的职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人检查业主纪录，发现问题向房地产委员会报告，由委员会决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类事件，经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为，并被暂停或吊销资格，就会被刊登在经纪人的广告刊物

上，从此很难再从事这一职业。

二、加强对房地产中介行业的科技投入力度，使其公开透明

中介行业屡屡发生危机事件，楼市受困于宏观调控压力是缘由之一，但不可否认的是二手房信息未实现公开、透明也是重要原因之一。目前，大部分城市存量房网上备案系统的尚未建立，有的已经建立但执行起来依旧缓慢，进度不一，从而也使二手房市场信息透明化难以实现。房地产中介服务行业是一个高科技产业，把最新的科学技术应用到中介服务行业中来，是世界各国房地产中介行业的发展趋势。当前的任务是利用先进的技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪，评估还是咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。只有这样，政府才能做到有效的监管，买卖双方才不会被虚假的信息所误导，整个交易流程才能透明化、规范化。

三、提高房地产中介从业人员的业务素质

国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是要完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

四、政府主管部门与协会管理相结合的制度

建立有效的政府主管部门管理与协会管理相结合的制度，我们也可以借鉴美国的做法。同我国一样，美国也实行房地产经纪人制度，房地产经纪人主要有两类人员，一是称作经纪人；二是称作销售员。后者不能独立执业，只能执行经纪人制定的任务，无权订立契约。在美国，颁发经纪人执照的是州房地产委员会。不动产执照制度是有关房地产交易的最严密的法令。这一制度的主要

目的是按规定发给中介者执照，制定发给执业者执照的标准，同时保证所有领有执照者免受不正当的竞争。州房地产委员会主要的执法方式是拒发执照、扣留执照和吊销执照。实际上，分发执照只是入门管理，而规范一个行业、一个执业群体的关键是日常的规范与管理，如建立每个执业人员的诚信档案，行之有效的扣留执照和吊销执照制度等等，而我国在这方面做的还远远不够。对中介的业务管理的是行业协会。主要的管理组织是全国房地产师协会，成立于１９０８年，其宗旨是提高房地产从业人员的水平，只有它的会员才可使用\"房地产师\"的头衔作为从业的\"注册商标\"。房地产协会有附属的培训机构，会员都要参加他的培训。另外美国还有全国房地产经纪人协会，可授予\"房地产士\"的头衔，并进行业务方面的培训。在我国，存在的问题是房地产行业协会的管理与政府管理不能有效结合，往往是有了利益争着管，没有利益无人管。出了问题协会认为政府主管部门管理缺位，而政府主管部门认为是协会未发挥其应有的作用。

另外，美国的\"房地产复原基金制度\"也值得我们学习与借鉴。为保障交易安全和购房人的权益不受损害，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产损害时，予以赔偿。该基金由领证人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如说加州地产局设有两项不动产基金，一为教育及研究基金，另一为赔偿基金。所有执照费用的２０％投入不动产基金，其中４０％放在教育研究中，６０％放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因于过错造成购房人的损失。值得一提的是，今年年初，建设部、央行出台《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，颁布不到一年，中介恶性事件就接连爆发。应该说，资金监管的落实使得中介没有机会接触到购房款项，阻止了客户款项\"沉积\"在中介公司账户的情况发生。同时，第三方的监管职责也使得交易欺诈行为得以防范。但问题是政策虽然出台，推进仍然乏力。

五、房地产买卖双方提高自我保护意识

从法律上讲，中介组织具有法律上的居间性质，它不同于法律上只代理买方或卖方的代理行为，作为中介从业人员促成交易的成功，是其根本目的所在，在目前市场管理不规范的情况下，隐瞒交易细节、误导双方交易的行为已经有

一定的普遍性，所以房地产买卖双方，在参与中介服务之前, 买方应查询房地产基本信息、与中介相关的收费标准或咨询有关的法律机构, 避免中介机构\"一言堂\而使自己处于被动地位; 卖方应尽量不把房屋交由中介机构全权代理,而买方不买( 或租) 由中介机构全权代理的房屋; 同时要注意使用规范的合同文本, 要仔细阅读合同中有关的费用规定, 并尽量将中介机构交易过程中的口头承诺落实到合同中; 买卖双方都要妥善保存好有关的发票凭证、押金凭证和合同文本。

六、开展诚信建设，树立中介品牌。

品牌是一种无形资产，国内已经有许多中介商开始注重品牌策略要提高客户的认同度，必须大力开展中介行业的诚信建设。从市场进入、人员选拔到具体的服务操作上都要严格把关，有效的信息披露制度和对失信行为的惩罚是外在的干预力量，中介机构的自我管理和从业人员的职业道德则是内在的约束力，诚信的塑造需要各方共同努力。另一方面，品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任和忠诚。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在中介市场的作用将日益增大。房地产中介市场的外部环境正在不断改善，房地产中介行业已经进入到了一个整合提升的阶段，那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名中介服务的从业人员共同努力。深入向优秀企业学习，强化核心能力，实施战略管理都是房地产中介商在近期需要加强的地方。当前，行业协会、政府主管部门、专业机构对\"诚信企业\"、信的过企业\"的评比、评选年年都有，但评选的透明度不高、公信力不强，这是值得我们反思的。