【摘要】中介服务活动是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介和桥梁。在现代市场经济中，几乎每一种商品的交易都离不开中间媒介。在房地产市场中，中介服务业发挥着重要作用，本文就是针对房产中介在经营和发展过程中存在的问题进行分析探讨，然后给出意见和建议。
【关键词】房产中介分工协作经营管理人员素质
中介服务活动是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介和桥梁。在现代市场经济中，几乎每一种商品的交易都离不开中间媒介。在房地产市场中，中介服务业发挥着重要作用。
改革开放以来，尤其是进入２１世纪后，国内经济迅速起飞，并大规模的参与国际化竞争，综合国力和经济发展水平呈现出质的飞跃。而伴随着社会主义市场经济的迅速发展，民营企业如雨后春笋般在国家的各个城市涌现，出现了一大批新兴行业，而房地产业就是其中之一。进入新世纪之后房地产制度改革在各个地区强有力的推进，房地产这一新兴产业也取得了巨大的成就，与此同时，房产中介也随之从无到有，从小到大，逐渐的壮大起来。
房产中介作为房地产行业的重要组成部分，从某种意义上来说，它也是市场和消费者之间的桥梁，对带动房地产市场的发展起到了良好的润滑剂作用。一方面，房产中介通过自己的信息优势和专业优势，可以给购房者提供全面的房产信息以及专业化的咨询意见，还可以给
卖房者提供准确的客源信息。大大缩短了交易时间，降低了交易成本和市场风险，老百姓买房可以放心的直接找市场，找中介。另一方面，房产中介公司的运作还有利于搞活房产二级市场，尽可能及时的消化老百姓手中闲置的空房，旧房，促进房地产新房的销量。再次，房产中介公司涉及的业务还包括房产和商铺的租赁，弥补了一手房市场只是单纯销售房子的不足。
此外，房产中介的逐渐壮大也带来了一系列的社会效应。房产中介公司作为服务业的一种，具有吸纳能力强，人才进入门槛低，资源耗费少，工作环境优雅的特点，在吸纳就业方面具有极大的优势和巨大的潜力，为很多低学历以及外来务工人员提供了很好的发展空间和就业机会。尤其是最近几年，也就是房地产行业迅猛发展的几年，房产中介公司对社会经济的发展起到了极大地活跃和促进作用，也有效的解决了社会上很多闲散人员的就业问题一方面为这些外来人员解决了最基本的生计问题，另一方面也有效地促进了地区和社会的稳定。但是房产中介公司本身还存在着很多不足和缺陷。例如：整个行业主要以小中介为主，没有足够规模的专业化的成熟的大中介，各中介公司之间的信息交流也较少，缺乏合作意识，造成社会资源的浪费，降低了工作效率，甚至是恶性竞争；行业管理不够规范，进入和退出门槛低，表面上会造成小中介公司的随意进入和退出，但实际上却影响了整个行业的经济效益，不利于整个行业的长远利益和稳定发展；经营模式单一，企业管理落后，企业文化执行力度差，小企业以赚钱为主要目的，不重视企业文化，不善于探索经营模式，内部管理混乱；
缺乏专业性人才，房产中介公司人才进入门槛极低，人员素质普遍较低，没有形成专门化的人才市场，不能能提供优质高效的服务；信用度低，近几年，有关房产中介的投诉案件也是急剧上升，很多中介公司收钱就走人，不顾消费者和房主利益的事件屡屡出现，影响了整个行业的形象和消费者对整个行业的信心。
以西安市易好家房地产为例：西安市易好家房地产是西安市曲江新区成立的一个合伙制房产中介公司，成立于２００９年初，是随着曲江新区房地产业的迅猛发展而成立的一个小型公司，公司主要经营对象为曲江新区二手房，以中海地产的楼盘为主，同时经营房产租赁和商铺租赁业务，主要是为形形色色的顾客提供符合他们需求的二手房和商铺信息，在成立以来，业绩稳定增长，但内部存在着严重的不规范问题。
首先是管理混论，由于人才需求处于供不应求的状态，造成了一个劳动力卖方市场，招不到优秀的人才，同时也无法对现有优秀员工进行严格的管理，很多时候是任其自我发展。其次，公司内部的分工合作存在很大的弊端，房产中介严格意义上来讲是由三部分构成：店长，秘书，销售人员。但是由于人性的局限性以及人才素质的参差不齐，造成了三者无法完全形成合理的分工协作模式，存在搭便车，责任不清等乱象。比如，有些销售人员自认为很优秀，对行政人员工作加以干涉等。再者。
企业文化落后，没有形成切实有效的规章制度，企业在成立之初都会设置一定的规章制度，但很多中介公司很少会对员工进行系统的
培训和教育，造成员工对很多规章制度并不了解，或者实则了解但并不遵守。
小房产中介公司主要以短期的利益为主，并不重视企业的文化氛围以及企业文化的发展。
针对以上问题，我进行了思考和总结，并提出了自己的意见和建议：首先，对于刚刚起步的小公司来说，盈利是排在第一位的，但是在追求短期利益的同时，一定要注意企业内部文化氛围的建设以及规章制度的实施，可以通过经常性的沟通交流以及活动组织促进公司各部门人员的和谐发展，对一些缺乏合作意识的工作人员要进行引导和培训。
其次，要制定科学可行的考核标准。考核标准不能订的太高，如果制订的标准是大家无论如何也无法达到的，那么就非常容易挫伤销售人员的积极性，长期积累之后，容易带来诸多弊端，造成工作不积极不主动，内心对公司管理的不服气，人员的流失等；如果订的太低，容易造成销售人员的懒散，惰性，并间接影响企业的经济效益。所以，在制订考核标准方面，要先了解同行业的一般水平，在一般水平的基础上进行简单波动，同时也需了解公司内部人员的性格构成，学历构成，人员素质和能力，进行多方面分析，然后制定出适合本公司的考核标准。
再者，关于企业内部的分工协作，历史上很多著名的经济学家都对分工进行了系统理论分析和阐述，分工从一定程度上能促进企业经济效益，分工必然带来协作，二者密不可分，而如何做到合理的分工
有效地协作，不进关系到企业经济利润的实现，也关心到员工个人的发展以及企业内部环境的和谐。分工协作的范畴和容易进行划分，但是执行起来又及其的难，因为它受到人性弱点的支配。人的本性是自私的，从这个层面上来说，销售人员更容易产生自己是公司利益创造者，而行政人员是公司不生产者和享受者的错觉，这是一个很难用制度去解决的难题，所以公司的管理者要中分利用人性化的管理理念去感染每个员工并以身作则的处理好各种复杂的内部关系，而且要制定能让大多数员工心里保持平衡的区别工资，即公平合理地按岗订资制度。
最后，就是人员素质方面的问题了，房产中介公司进入门槛低，人员差异化大，素质参差不齐，所以更容易造成企业管理的艰难，分工协作的低效率。关于这个问题，我提出以下观点：第一，要定期对员工进行培训，及时纠正员工思想上的误区和错误；第二，要在招聘环节对员工进行严格的筛选，不能单纯因为人员的供不应求就盲目的去选人，这给整个公司的工作环境造成的破坏是极大地，也是得不偿失的。
总之，中小房产中介公司由于自身的种种局限性，还很难走出以上这些误区，需要政府，企业和员工的共同努力，对中小房产中介公司来说，这将是一条漫长而艰辛的道路。
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